当前文档修改密码：8362839谨呈：金泰恒业金泰·丝路花城二期营销推广执行案易家方略2006年7月9日目录第一部分市场调研分析1、市场调研方式及内容说明2、咸阳房地产市场现状分析3、世纪大道及西安重点楼盘对比分析4、项目二期市场调研5、项目二期储客及销售人员访谈6、市场调研总结分析第二部分项目定位1、片区分析定位2、项目SWOT分析3、二期客户定位4、项目市场档次定位5、二期案名定位及诠释6、二期价格定位第三部分营销策略1、项目营销总思路2、三大因素的营销运用3、项目营销思路构成4、项目阶段营销计划5、阶段营销执行计划6、各阶段营销推广目的及方式7、二期入市策略、价格策略及销控策略第四部分推广诉求1、二期推广走势图2、营销推广媒介策略3、项目推广主体7、推广主题语及应用延展第五部分：项目推广费用总表第六部分营销执行附件第一部分市场调研分析一、市场调研方式及内容说明调研时间：2006年7月5日—7月9日调研范围：咸阳、西安市调目的：了解两地市场供求关系，探测二期营销方式市调内容：两地房产供求关系、两地竞争项目、项目周边地块待开发状况调研方式：调查问卷、二期储客访谈、销售置业顾问座谈会、政府网络数据采集等调研人员：陕西易家方略地产顾问机构市调部经过为期5天的调研分析，我们从供求关系方面进行了细致的了解，主要含括居民家庭收入、居民家庭结构、居民需房面积、居民置业计划等；并从市场竞争的角度，对世纪大道周边竞争项目进行了调研，并对周边待出让土地/待动工地块行进了分析研究。凭借客观求实的作风，本着对金泰恒业在咸阳的项目金泰·丝路花城负责的态度，本着实事求事反映目标客户的需求状况，我们采用调查问卷、收集资料、走访观察、跟踪访谈、交叉调研、反复求证的调查方法，获取了宝贵的第一手原始调研资料，并通过对有关原始数据进行周密分类、系统汇总和统计，进行了科学分析与研究，形成了本调研报告。调研报告的顺利完成，得益于项目销售部、市场部等各协作部门的大力支持和有力配合，值此表示感谢！由于地域差异、市场变化等其它因素，我们在时间特别紧张、调研课题程序复杂、调研方法科学特殊、原始数据众多、工作量繁重的困难条件下付出了超负荷的艰苦辛劳，确保了具有资料性、技术性、权威性、高水准的研究成果。但是在整个调研过程中，相对于市场抽样调研的结论也许有一些偏差，我们将在全过程中通过动态调整，实现项目品牌战略实施的健康发展和项目营销的顺利进行。二、咸阳房地产市场现状分析2005-2006年是咸阳房地产市场高速发展的一年，房价一路猛涨，特别是我们项目一期的拉动，使得世纪大道这一版块价房一路高飙，最高价达到了3000元/平方米，创造了咸阳楼市的新高。这一增长幅度之大，使得消费者在购买时产生了更多的疑虑。咸阳房价高速增长的原因是多方面的，尽管政府的宏观调控中“平抑房价”也是一个目标，但不可否认宏观调控减少了2004--2005年的市场供给量，使得市场需求没有最大程度的得到满足。但综观2005--2006年咸阳的房地产市场的格局，中低档楼盘的需求量将继续扩大，高档楼盘的市场竞争将日趋激烈。近期的“国六条”对楼市产生了极大的影响，这使得许多原有意向购房的客房又持观望态度。据我方2006年7月6日咸阳市调显示，暂不考虑和计划两年内购房者高达62%（如图）故此，我们可以认为“国六条”对购买起了决定性的影响，最为乐观的看也将影响到相信到2006年底，因此，咸阳的房价增幅速度将趋于平缓，也将是必然的趋势。咸阳市作为西部中心城市--西安的西延版块，随着全国十大都市商圈的逐步明朗，大西安商圈将首先吞并咸阳这一“宝地”，再因西安作为欧亚大陆桥的桥头堡和内陆中心，其国际化发展使其必须要以城市群和区域经济为依托，并以西安都市圈和关中经济带为主体，借以黄河中上游地区。因而加快西安都市圈核心区的构建，首先在于推进“西咸一体化”速度。比例暂不考虑29%2年之内33%1年之内20%半年之内18%半年之内1年之内2年之内暂不考虑从城市运营的战略上看，咸阳是泛西安城市西延的第一站将成为西安市的副中心，其对外吸引力和幅射力不容轻视，从近年各房地产大户在此的大批量“圈地运...
