泛海国际居住区营销策划方案VIP专享VIP免费

泛海国际居住区营销策划方案第一部分:项目分案名意向方案：按项目的开发顺序，将一期开发的5#、6#、7#、8#地块统一命名，将二期开发的1#、2#、3#、4#地块统一命名。1#、2#、3#、4#地块：泛海国际•高登大第（地）高登—英文金色的音译5#、6#、7#、8#地块：泛海国际•格林大第（地）；格林—英文绿色的音译概念推广：项目以国际居住区作为推广故事的主题高登、格林作为分期产品的特征描述、作为产品品质推广的概念；1.国际居住区的概念含义（1）国际化的区域、多元的人居文化（2）国际化的艺术环境（园林、公共艺术品）（3）国际化水准的配套服务2.产品的概念含义（1）绿色大宅：在国际居住区的大环境下，强调居住环境；（2）金色大宅：在国际居住区的大环境下，强调居住品质的高价值；3.概念推广的实施国际居住区的理念主要在市场预热阶段，通过系列公关活动配合软性新闻宣传进行导入。产品的概念主要在项目正式公开阶段，利用开盘、环境建设等事件，通过硬性广告、配合公关活动、新闻宣传推广。第二部分:项目SWOT分析1.项目优势（1）市场对项目自身的认同，包括规模、功能配套；（2）市场对项目外部环境的认同，包括朝阳公园的区位价值、生态环境、人文环境；（3）作为朝阳公园周边最后一个大规模项目，人居环境、景观、生态具有不可复制性和再生，从市场长期发展层面来分析：项目具有希缺性；2.项目劣势（1）期房因素对项目的制约：项目规模大、建设周期长，在中短期间，商业服务配套、绿化景观等居住环境难以形成，对项目首期销售和价格的提升都有较大负面影响。（2）自身特点对项目的制约：项目产品总价较高，客户群体狭小，导致项目销售速度较慢，难以营造热销场面。（3）品牌因素对项目的制约：缺乏品牌的支撑，客户缺乏对项目能否得到实现的信心，缺乏对项目价值保证的信心。3.机会点8.31政策客观上导致市场供应延迟，在其他宏观环境不进行较大的起伏变化前提下，市场需求旺盛的势头将保持2-3年时间。这为本项目营销提供了良好的市场前景。4.威胁点（1）政策性近期，按揭首付上调，国八条、七部委连续出台稳定房价、期房限转、征收营业税等系列打击房地产投机行为、抑制投资性购买政策，其效应将在一段时期后通过客户的心理预期得以显现，将对以收益为目的购买群体产生重大影响。而在未来的一段时期，决策层可能进一步“踩刹车”，房地产市场因此也可能发生更为重大的变化。高档住宅中的投资和投机性购买比例普遍较高，从市场调研的结果表明，周边的高档项目购买客户中，投资性和投机性购买比例达到20-30%；（2）市场性区域竞争对手较多，面临价格竞争、品牌竞争、产品品质竞争；第三部分:营销推广策略营销推广策略的本质在于有效规避“政策性”、“市场性”两项风险，确立项目品牌地位和价值，保证项目利润的最大化。针对本项目SWOT分析，建议以下营销策略：1.品牌规划和建设：尽快完成泛海地产和项目品牌的设计和理念规划、完善品牌故事，尽早进行市场导入，通过系列有影响力的公关宣传活动带动市场对项目的关注；尽量搭上“2008北京奥运会”的“快车”，顺势而为的将项目推向世界，借良机树立“泛海地产”的知名品牌。2.销售渠道与网络建设：尽早成立自己的专业的销售经纪公司并搭建自己的全国性的销售网络和平台，打通国际营销渠道多设立推广、宣传、销售“窗口”，“以我为主”开展楼盘推销活动。在立足北京市场的同时，主动扩大全国及海外客户群体。3.市场形象及环境营造：在条件允许的情况下，尽可能将现场的道路，景观绿化环境（尤其姚家园的绿化景观带）、样板间、现场广告等都具备的情况下进行预销售，发挥体验式营销的作用效果。4.价格策略：建议采用“平价入市”的促销手法，一期以快速销售为主，制造“炒做”和“升值”空间，为未来的营销推广留出“价格弹性空间”——如果销售火暴，在控制入市规模的前提下，迅速调高价格，适度放量；如果销售低迷，可以采取折扣或赠品的方式做调整，保持项目的品牌效应和“社会公信力”。5.伏击营销：鉴于本项目正式进入预售还需要一段时间，建议尽早进行预热宣传，拉长预热与导入时间，吸引市场关注，截留客户资源。6.明确...