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普利海辰大厦营销策划方案天骄智业营销策划公司2004年10月15日商情密级：AAA级绝密目录引言………………………………………………………………………………………………6第一部分市场调查分析………………………………………………………………………….71.1济南市整体社会环境与经济发展状况…………………………………………………81.1.1地理环境概况……………………………………………………………………….81.1.2经济建设状况……………………………………………………………………….91.1.3城市建设与发展状况……………………………………………………………….101.2济南市房地产总体市场分析…………………………………………………………….111.2.1济南房地产整体市场简析………………………………………………………….111.2.2济南写字楼市场分析……………………………………………………………….131.2.2.1写字楼物业开发建设情况…………………………………………………….131.2.2.2价格统计……………………………………………………………………….151.2.2.3销售状况……………………………………………………………………….171.2.2.4产品结构分析………………………………………………………………….181.2.2.5小结…………………………………………………………………………….191.3项目片区市场分析…………………………………………………………………….201.3.1交通状况便利……………………………………………………………………….201.3.2文化氛围浓厚………………………………………………………………………211.3.3传统的商业区，商务氛围不浓…………………………………………………..211.3.4小结…………………………………………………………………………………231.4济南未来写字楼市场变动趋势分析………………………………………………..231.5项目周边楼盘调查分析………………………………………………………………241.5.1济南写字楼主要在售项目分析………………………………………………….241.5.2泉城广场周边写字楼市场分析………………………………………………..261.6项目竞争楼盘调查分析……………………………………………………………….271.6.1出售型竞争楼盘调查分析…………………………………………………………271.6.2出租型竞争楼盘调查分析…………………………………………………………27第二部分项目定位及形象包装建议……………………………………………………………..292.1项目分析…………………………………………………………………………………302.1.1项目概况……………………………………………………………………………302.1.2户型分析……………………………………………………………………………312.2项目客户分析……………………………………………………………………………332.2.1可类比项目的客户分析…………………………………………………………..332.2.2项目客源分析……………………………………………………………………..372.3项目定位…………………………………………………………………………………382.3.1项目定位分析……………………………………………………………………….382.3.2项目定位…………………………………………………………………………….392.3.3项目建议案名……………………………………………………………………….412.3.4项目包装时机及形式……………………………………………………………….422.3.5售楼处建议………………………………………………………………………….42第三部分营销总体思路……………………………………………………………………………433.1项目总体营销目的……………………………………………………………………….443.2入市时机评估…………………………………………………………………………….443.3销售阶段划分…………………………………………………………………………….453.4、销售节奏安排………………………………………………………………...