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2006年4月上海别墅市场分析报告一、市场综述1、市场供销两旺4月上海别墅市场呈现供销两旺的态势，总体供应量较3月翻了一番，成交量达到799套，（其中独栋别墅327套、联排别墅472套）增幅将近47％，独栋、联排成交均价都出现了微升。从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。传统旺季即将来临，不少开发商借别墅展及假日楼市之际纷纷亮相，一些新盘前期推广也取得了良好效果。成交套数成交面积4月份别墅成交面积约21万平方米（其中独栋别墅10.9万平方米、联排别墅10.1万平方米），较上月增加近53％，总体供应量较3月翻了一番，供应面积为18.9万平方米（其中独栋别墅8.1万平方米、联排别墅10.8万平方米）2、各区成交情况从本期成交区域来看，松江、闵行联排别墅销售继续走高，浦东、青浦赵巷独栋交易活跃，各区域均有亮点。松江：联排需求旺盛4月松江别墅成交本期仍保持较大涨幅，共成交268套(独栋78套，联排190套)，占全市总成交量34%，依然稳坐成交区域榜首。联排别墅方面，英郡雷丁以44套的成绩继续排名第一，名仕豪庭29套紧随其后，威尼斯假日展会推介取得良好效果，本期成交14套。浦东：独栋联排平分秋色本期浦东别墅成交121套，其中独栋53套，联排68套，可谓平分秋色。独栋别墅方面，中高档别墅中邦晶座去化4套，经济型独栋白金瀚宫也表现不俗，一举成交15套。联排方面，碧云左岸4月共成交26套。闵行：联排仍占绝大比重闵行别墅本期共成交172套(独栋49套，联排123套)，其中联排仍占绝大比重，但是独栋也有亮点。复地北桥城继上期成交火热，本期依然保持30套的成交量。独栋别墅方面，好世麒麟园以20套的去化支撑了本期的闵行独栋别墅。青浦：高档独栋项目交易活跃本期青浦别墅共成交94套，其中独栋72套，联排22套。位于赵巷别墅板块的中高档独栋项目成交尤为活跃，绿地国际山庄(西郊湖岸美墅)成交10套，恒联名人世家成交8套，中海翡翠湖岸成交6套，古北国际佘山别墅也有4套的成交量。南汇：独栋别墅成交分布均匀本期南汇别墅工程交48套，其中独栋26套，联排22套。值得关注的是，中科大学村四期一支独秀，成交22套占据了该区域所有的联排成交。独栋别墅成交分布均匀，主要集中在九九别墅5套，上海蓝堡5套，建德南郊别墅2套等项目。二、竞争区域楼盘分析上图所示，06年1月——4月浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场共有10个楼盘有交易情况。从销售情况来看，这10个楼盘在四个月里销售了85套独栋别墅，年初是进入传统销售淡季，4个月分别销售了19套、17套、17套和32套，4月份成交量明显增加；其中白金瀚宫别墅、云间-绿大地别墅和御翠园别墅3个别墅的成交量达到两位数，分别为28套、16套和14套，占10个楼盘总销售量的68.2%；合计面积32061平方区域地址总上网情况06年1—4月销售情况单价总价单套面积面积(m2)套数面积(m2)成交套数成交金额（万元）(元/平方米)万元/套m2/套1月二期)浦东龙东大道3800弄24784341458223351601511377291东源丽晶别墅浦东巨峰路1589弄1758845312884944158106183910绿大地别墅浦东云间路418弄4125413150401612955257048093155浦东唐安路200弄2745676144442336161795843610浦东紫竹路398弄1110928119132829237529433970浦东花木路1883弄33442706692142469636904176447810浦东龙东大道4028弄47200101373682414131816164671汤臣高尔夫别墅浦东龙东大道1号2290053432111262606011264320浦东龙东大道2001弄379914260123088682302600浦东龙东大道4288弄5335617286802815316176465473102米，销售金额为69181万元。10个楼盘的平均销售价格为20012元/平方米，其中御翠园别墅的价格最高，达到了36904元/平方米，均价最低的是陶园别墅，仅为8868元/平方米。10个楼盘的平均单套总价为837万元，平均每套面积为414平方米。浦东新区龙东大道板块独栋别墅市场4月份成交情况比第一季度前3个月有所好转，从成交量和成交范围都有所增加，10个在售楼盘总共成交32套房源，占前四个月总成交量的37.6%；10个楼盘中8个有成交，前3个月的成交楼盘个数分别为：5个、7个和5个。浦东地区（龙东大道沿线板块）各...