巢NEST项目2007年强销期营销推广方案合富锦绣地产顾问——巢NEST项目专案组2007年9月17日前言随着巢NEST项目开盘工作的顺利结束，本项目即将进入紧张的强销期工作阶段。我们在对巢NEST保持高度的信心的同时，也应该随时做好迎接市场挑战的准备，下面我们就项目的市场营销与整合推广做出定性定量的安排，，从而保证高速高效高质地完成巢NEST的销售工作。目录第一章蓄客——开盘营销推广工作总结1、客户分析2、营销推广总结第二章强销期营销整合方案1、强销期营销整合方案2、强销期主要推广思路第三章费用预算第一章蓄客——开盘期营销推广工作总结1、巢NEST别墅前期客户分析以下是根据对2007年8月1日至2007年9月16日来访的共622批次客户（8月355批，9月截止到16号共267批）进行统计后的分析结果。结论1：客户认识巢NEST别墅项目的主要途径主要是通过报纸广告和户外广告八月共计来访客户共357批，各种媒体推广比例如下:来访来电广告60%48%短信020%朋友介绍13%16%销使带客17%8%网络10%7%九月份共计来访客户共267批，各种媒体推广比例如下：来访来电广告41%64%短信017%朋友介绍17%7%销使带客26%3%网络8%17%41%的客户是通过报纸广告、户外广告了解本项目，说明前期宣传达到了目的。九月份房地产产行业“金九银时”的周期已来临，此阶段销使带客明显增多。由于前期大力的推广，使得客户心理形成“巢NEST就是高品质楼盘”的口碑效应。建议后期推广主题主要针对新阳光地产企业品牌价值和巢NEST给客户所带来的附加值进行宣传。结论2：客户购房最关心问题是价格和房屋位置来访客户中，价格和房屋位置是客户最为关心的问题，其次为项目环境、户型、面积。但是大多数客户通过置业顾问的引导对价格和房屋位置没有太大的异议，说明巢NEST项目的价位与楼盘品质相匹配。结论3：联排客户需求面积一般在160-200平米之间；独体别墅客户需求面积一般在250-300平米之间来访客户中，联排客户一般需求4房，独体别墅一般需求5房。结论4：多数客户普遍接受的总价为：联排在100万以内；独体别墅在250万以内购买别墅的客户一般都不止一次置业，他们一般在市区有几套物业，大多数联排客户希望总价在100万以内，保持和市区核心地段公寓楼总价持平。而独体别墅客户他们一般为所在行业的精英，然而在武汉买别墅的客户他们一般都没有住过别墅，他们一般都是持着想过一种别墅生活的想法，因此他们在选择独体别墅这种物业的时候一般先选小面积、总价相对低的别墅，面积过大总价过高他们一般比较难以接受。结论5：客户年龄构成以40岁左右居多来访客户中，以40岁左右居多，这些人工作多年，有一定积蓄，有事业基础及社会地位。同时他们理智、成熟、有主见，消费没有盲动性，购买时会从价格、地段、品质及服务等方面因素综合考虑问题。2、营销推广总结巢NEST三期项目从五月底进入三期蓄客阶段，经过3个月的蓄客期，于2007年9月16日开盘，到9月17日为止，三期共销售24套联排别墅，18套独体别墅，销售金额共1.1亿。完成开盘销售突破一亿的目标。二期持销阶段（3-6月）今年3-5与份，每月基本完成2000万的销售业绩。其中所售房源中，以联排别墅为主，独体别墅销售缓慢，其中原因表现为工程正在进行当中，项目整体表现力还不够，园林还在完善之中，暂不能给客户造成视觉上强烈的冲击。而这一切问题将随着工程进度的加快将得到改善。同时三、四月份盘龙城的交通状况未得到明显的改善，客户到达盘龙城，只有经过机场高速和岱黄公路绕到该区域，并且两条路线还有收费站，这些因素导致客户心理对盘龙城的印象为“远、不方便”，影响了项目的销售。而到了五月份，随着常青立交到盘龙立交的贯通又造成了市场对中环改变城市的报道，盘龙城的区域价值得到了进一步的提升。项目通过参加房交会、与武汉宝泽汽车销售公司、富豪汽车销售公司进行联谊活动。并且于5月26日协办“首届两岸三地EMBA高峰论坛”。其中以推广网络营销售的方式参加武汉春季房交会，成交一批客户，效果明显。通过与武汉宝泽汽车销售公司、VOLVO汽车销售公司进行联谊活动，成功了对巢NEST品牌与“宝马”、“富豪”高端品牌进行嫁接，提高了项目的高端性、知名度和新阳...
