摩登时代广场（暂定名）整体策划营销方案概要呈：河南龙宇房地产开发有限公司上海春天机构提报2003年9月前言：以市场定位产品总是一个残缺的理想。供给拉动需求是今日市场的主流。因此营销过程往往是：产品找市场↔市场完善产品的双向深化加工过程。产品卖完，设计才完成，建筑也完工了。本项目因属综合性项目，规模较大，具有相当的标志性，应用常规套路式进行策划，难免陷于策划误区，尤其是商业地产和其他类型项目的结合体，完全不同于一般意义上的房地产营销策划，势必不能完全依仗于常规住宅区或商办楼的营销方式，否则将导致南辕北辙。我司秉承多类房地产项目（包括商业地产项目）的运作经验，结合我司的专业知识，提出我们策划运作本项目的总体思路，供贵司参考。目录：一、项目核心元素二、条件分析◆重要尺度三、项目定位——创新密码四、项目完美规划、设计策略五、项目投入产出及经营分析报告六、市场不败的营销准则七、管理制胜的法宝一、项目核心元素项目概况：本项目位于河南省郑州市，位于郑州中心城区紫荆山商圈，北临金水路，南靠人民路，占地21776.5平方米，建筑面积8.2万平方米，总高22层，其中群房5层，地下2层。（建议）总体战略中心：●项目实现效益最大化；●占领市场制高点；●充分结合产品多元化的特点，互为补充互为促进；●超常规的运作手段实现市场资金的快速回笼；●全面完善的后期经营方案，使项目活力长盛不衰核心元素项目总体商场——市场最优化解决方案项目中的地位其它部分——功能定位市场价值项目核心优势—核心元素：●整合强大的市场资源本项目得天独厚的市场资源，使得本项目具有相当深厚的成功基础项目发展商的势力政府的强力支持专业的设计专业的管理公司●优越的地理位置本案地处紫荆山商圈，毗邻省委是郑州的政治、商业中心之一，人流会聚，历来是商家必争之地。紫荆山商圈金水路人流金水路人流花园路人流紫荆山路人流人民路人流省委本案●后发优势商圈格局已经形成，并已经形成人气，在市场上通过细分，可以实现市场定位最优化，具有后发优势。本案劣势●交通动线不合理由于本地方处于交通枢纽，毗邻高架，对于人流的行进造成阻碍，车行进出造成一定不便。●地型不规则并利用率低本地块是三角形状，并由于毛主席像的不可移动性，造成项目土地的利用率较低，造成项目实施局促。●地价成本较高土地成本较高，所以造成整体投入较大，将来的资金流压力较大。目前高达260万／亩的地价为本项目的预期的销售及利润的实现带来较大的压力二、条件分析◆重要尺度１、市场机会点：◆郑州的商业格局正在变化２００２年的北京华联郑州店开业，郑州第一个shopping—mall概念的商业形态——汇龙城开业后，经营不理想到产权方的易主，原有的郑州本地零售业巨头金博大商厦、丹尼斯百货全面调整，这一切都在证明郑州的商业格局已经开始新的一轮大调整。在调整中，可以充分发挥本项目后发制人的有利因素，切入市场，占领有利地位。◆紫荆山商圈的巨大人流量和消费潜力与目前的不完整的商业形态并不和谐以紫荆山百货为核心的紫荆山商圈，由于种种原因一直只有一家紫荆山百货，由于其经营方式以及物业形态的落后，在整个郑州的商业格局中已经处于落后状态，但是本区位的巨大人流和靠近省委的优越地理位置，为本商圈提供巨大的购买潜力，从而创造了市场的空白点，对本案来说是巨大的机会。◆国内和国际的零售巨头正在陆续进入郑州从２００１年开始，国内和国际的零售巨头开始逐渐登陆郑州，为郑州的市场带来巨大冲击和活力，也为本项目作为载体与国际、国内大鳄合作成为了可能，通过合作，可以借助他们先进的经营理念、丰富的经验以及超强的实力来为本项目的成功提供了重要的砝码。２、市场风险：◆市场竞争的加剧１.国内和国际的零售巨头正在陆续进入郑州，必将导致市场竞争的加剧，对项目未来的经营与管理提出了相当高的要求。２.整个二七商圈的改造，包括大上海商业城的建设，更加加剧了市场的竞争激烈程度。◆新的项目进入，有市场培育的周期由于商业项目的特点，所以需要一定的市场培育期，从而加大了项目的风险性及不确定性。三、项目定位——创新密码...
