目录壹、市场研究第一部分项目概述第二部分项目价值发现（SWOT分析）第三部分项目市场分析第四部分分析总结贰、市场定位第一部分整体开发理念第二部分项目目标客户群定位第三部分项目价格定位叁、营销策略建议第一部分入市时机选择第二部分销售策略第三部分销售周期及节点第四部分推广策略第一部分项目概述一、地块描述：（一）宗地位置☆项目地块位于江西上饶市上饶县区域，东至上饶县中、西至规划路、南至惟义路、北至七六西路。☆项目临近上饶市经济开发区。（二）宗地概况☆宗地面积：地块一期的占地面积为约200亩平方米，容积率规划为1.4。☆建筑面积：20万平方米☆宗地现状：从地块整体看是长方形形状，较为完整。目前已开工建设。（三）宗地交通☆项目三面靠路，交通通畅，南边就是交通支干道—--七六路。☆项目距离旭日大道上的汽车站步行时间为8分钟。汽车新8路线、2路线、县环城专线等，交通状况良好。（四）宗地周边配套设施教育：上饶县现有第二保幼园、第三保幼园、苗苗保幼园、小太阳保幼园等幼儿园。小学有第二小学，全良小学。中学有上饶县中，六中，二中，信芳学校，德爱学校，龙翔学校求实学校。中专有上饶县职业技术学校，上饶大众女子学校，清林学校（有大、中专部）上饶职业技术学院（有大、中专部）。医疗：上饶县人民医院，上饶县第二医院，上饶县骨科医院，上饶县华夏医院，上饶县防疫站，上饶县皮肤病医院，黄庆仁大药房，寿芝堂大药房，爱心大药房，同泰大药房治安：旭日派出所，工业园区派出所，上饶县公安局。交通配套：旭日大道，三清山大道，五夷山大道，梨温高速，光学路，吉阳路。有2路，新8路直通市区，上饶县县城循环车。上饶县客运中心位于旭日大道中段。周遍生活及商业配套：华联超市，如海超市，金锋超市，百择好超市，阳光家电，南城家电，永盛家电。餐饮：茂林商务酒店，京都国际大酒店，旭日东升宾馆，广场宾馆，城西宾馆，绿洲食府三江园茶餐厅，金标大酒店，万家宴大酒店，友轩大酒店，林业饭店。娱乐：赣东北乐园，英皇会所，大和茶楼，圣逸岛浴场KTV，秘密花园茶吧，名人茶坊，九头鸟娱乐城。银行：中国银行，农业银行，工商银行，建设银行，上饶县城市信用合作社，邮政储蓄。通讯：上饶县电信分公司，移动分公司，联通分公司，铁通分公司。市场：上饶县第一，二，三农贸市场。行政：上饶县政府，煤炭局，供电局，房管局，财政局，工商税务局，林业局，劳动局，检法机关，教育局，文化局。（五）地块周边景观综述从地块周围的景观及远景视野开阔程度看，四个方向上除东侧临小渠有部分树木的景观外，其他三个方向或靠近公路或靠近园区厂房，无自然景观优势。因此，本案内部的景观就显得尤为重要。第二部分项目价值发现（SWOT分析）S优势☆开发商的背景优势本案是由江西旭日和上海黄浦两家开发商协力打造的，江西旭日打造的“阳光”系列在区域内享有很高的品牌美誉度，再加入颇具实力和专业的上海黄浦，可以充分整合资源，发挥开发商的有利背景----实力、品牌和专业度，这在中高档楼盘的开发中尤为重要。☆上饶的规划上饶的规划为本项目的开发注入一剂强心针。“上饶城西，上海浦东”，预示着上饶县的发展将占有先机，这一利好能激发客源的聚流。☆大规模创新的社区规划大体量的开发规模，创新的规划，成为上饶区域市场标志型社区的先天优势。☆区位优势本项目地处上饶县中心位置，离市区仅十五分钟车程，通往市中心的凤凰大道正在修筑，一旦通车，交通将更为便捷。W劣势☆上饶县别墅的集中开发，将改变目前的供需比例，竞争趋向激烈。上饶规划的实施，吸引了大批的开发商前来上饶县投资，造成了上饶房产市场的供应量的快速增长，预计一年内将会有500套左右的别墅上市，从而影响上饶县别墅市场的供需比例。☆本项目先天优势不足。在中高档、高档市场的争夺中，我们项目所在的区域环境一般，无特色的自然景观，地块优势并不明显，对于项目的定位将造成影响。☆出行成本高连接上饶市/上饶县与各县公路连接的收费站成为本案销售的巨大障碍，无形中提高了本案部分区域潜在消费者的出行成本，最终会影响到本案的去化。O机会分析☆上饶县区域...
