小产权”住宅产品市场定位及产品建议

第三部分 市场定位及产品建议3.1 市场调研结论区域市场是以“小产权”住宅产品为主体的特定市场，尽管与商品房产品在性质上存在差异，但在产品本身上相差不大。住宅产品的需求还是以满足居住升级需要为主，舒适型产品占据市场供应主流。相比市区商品房项目产品，该区域的产品明显具有性价比优势，物业升值空间较大。相比开发区楼盘，该区域产品的地理区位及生活配套上的优势比较明显，发展潜力巨大。3.2 本案自身可凭借点A、外部：北海公园的独有区位优势三面环水的生态布局道路贯通后，相当便捷空间（距离市中心）优势，借势城市配套区域板块已经形成，板块优势初具规模小结：这就是一个“生态板块”的概念，而我们是整个板块中地理区位最为理想的项目。B、内部：目前仅能看到价格上的优势可以突破点应该在产品内部小结：价格不应该成为本案去化的唯一动力，必须寻找新的“推动力”来确保项目的成功和收益最大化。而这个点肯定是建立在打造符合自身条件的产品特质上。3.3 区域市场产品市场的突破点：经过了这几年的市场发展，其实大部分项目的产品已经很成熟了，考虑到目前产品市场变数有限，所以我们将产品突破的重点放到“市场和特色”这两个方面，首先说市场面：目前市场上的产品都是以舒适型产品定位为主流，这在住宅市场的发展初期和价格基数较低阶段优势比较明显，考虑到本案的优势就是在价格层面，所以建议将其优势发挥到极致，也就是说除了“单价”上具备优势外，更要重视“总价”上的压倒性优势。其实这就是业内经常说的“老百姓买不买得起，看总价”、“开发商赚不赚钱，看单价”。户型特色方面：受项目条件制约，本案的产品特色主要针对户型角度而言，要做到紧跟潮流的同时，要有适度的超前和特点，比如说“全明、大窗、动静分区、干湿分离”等已经十分普及，但这些户型内容还是比较受到认可，因此要全面保留。除此之外，户型要有自己的特色，这个角度我们重点推介“错层、薄板式（大面宽、短进深）、外飘窗”等造型。3.4 市场定位：3.4.1 项目形象定位：“滨城生态社区、色彩点亮生活”，形象定位说明：将项目所在区域内的北海、新立河等水系作为项目生态卖点；将滨职等教育配套作为项目的人文补充卖点。考虑到北方城市的立面多为灰暗（受多风气候制约），整个区域缺乏动人的色系，而丰富的色彩正是最能触动人内心深处的诱因之一，所以本案要想在产品和社区硬件上不具优势的前提下，最可行的方法就是找到...