某地别墅市场分析报告( 57页)VIP免费

2005年上海别墅市场分析报告2005年12月目录一、2005年上海别墅市场年度概述----------------------------------------------------------------------------------------------------31、政策回顾与分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------42、2005年全市别墅市场价格走势及供求关系分析（成交走势，结合政策影响）---------------------------------------93、2006年供求关系预测-------------------------------------------------------------------------------------------------------------14二、各主要板块分析----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------171、各细分别墅市场分布及情况分析-----------------------------------------------------------------------------------------------172、分区域市场分析--------------------------------------------------------------------------------------------------------------------21三、竞争区域楼盘分析-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------311、浦东地区-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------322、南汇地区-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------443、市场结论-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------56四、05年本案销售回顾及06年计划-------------------------------------------------------------------------------------------------57一、2005年上海别墅市场年度概述别墅市场是目前受宏观调控影响较为严重的领域，全年别墅市场由于相继经历了加息、提高首付、叫停转按揭、征收全额营业税、调整契税和开增土地增值税等调控政策和本身质量等多方面原因，整体表现比较平淡。从政府一系列的调控措施中，可以看出一个主轴线——连续刹车、抑制投机，只有市场总体健康，资产才能不缩水，政府尽可能挤压可能产生泡沫的非理性投机成分，才能使得别墅市场更加健康的运行。众所周知，别墅适合长期投资。上海的别墅市场也处于刚起步阶段，2003年下半年开始政府暂停了对于别墅用地的审批也反映了政府对于持续发展别墅市场，遵循别墅市场发展应与城市化进程结合的规律的正确方针。今年别墅市场同比去年不太景气，政府在上海悄然开征了对独栋别墅转让加征30％-60％的的土地增值税政策后，使得目前的独栋别墅正逐步回归理性，原来为数较多的短期投资者愕然退市，购房自住客比重上升，而对于长期投资者影响甚微。另外，从今年别墅发展趋势看，上海的别墅开发正从奢华型向宜居型过渡，而价格定位也正随市场调节而趋向合理。其中经济型别墅最受追捧，该类别墅面积从偏大到适中，功能齐全无缺，建筑精雕细刻。这类经济型别墅是市场、客户、产品一系列元素综合运动的结果，也是别墅市场日趋成熟的表现。1、政策回顾与分析监管方面的政策“2005年3月3日，市房地局发布《关于加强商品房销售监管的通知》：通知的内容主要包括，加强在销售过程中，对于开发商代理商，进行撤消合同，预订预售的监管。而各区房地产部门也应当加强监管区内的重点楼盘等”观点：本次发布的通知与此前网上房地产加强网上备案的定金合同和预（销）售合同管理的措施相对应，意在打击近期出现的虚拟交易、加价销售、炒卖期房和拒售房屋等现象，加强对房地产开发企业和房地产中介机构商品房销售行为的监管。“2005年3月5日，市政府发布了《关于当前加强房地产市场调控、促进房地产市场持续健康发展的若干意见》。①统一思想认识，明确调控目标；②调整供应结构，完善供应政策;③加强市场监管和监测，规范房地...