国美家园商品房项目整体策划及销售合作建议书（草案）制作单位：北京雍景台房地产经纪有限公司时间：二OO四年二月二十一日敬呈：国美集团黄总阅绪言■国美家园项目开发应加快步伐刻不容缓□国美家园在北京市城市住宅郊区化这一明显发展趋势中属瑰宝级地块，具有极强的区位价格优势、地理位置优势、交通优势、较高升值潜力优势，且对于开发商而言，地块切割、划分、使用方便，同时，国美集团拥有雄厚的资金背景和强大的现金流能力，在市场上已形成极高的市场知名度、信誉度，这样，使该项目完全有条件实现一个目标，即“一年投资开发，当年峻工，当年售罄”（一期或一期加二期）。但是，从以往的市场经验上看，做为一个庞大的房地产开发项目，尤其是逾百万平方米以上的住宅商品房项目，除需开发商具备雄厚的资金实力或拥有强有力的资金链外，尚取决于对市场机遇和市场变化的敏锐反应和把握。□当前，北京房地产市场出现了罕见的上升势态，这是由于政府批地政策的调整，土地供应量锐减，销售量上升、价格回暖等诸多因素造成的，无疑，这就为国美项目提供了一个成功开发的土壤和契机，并且，此契机在北京市房地产市场发展过程中创造了一个非常宝贵的繁荣时期，如能及时把握，加快开发步伐，因势利导，凭借自身的诸多优势，则定能实现“一年投资开发、当年开盘、当年售罄”之目标。但是，作为一个具有远见卓识的开发商而言，应当清醒地认识到这一时期的短暂性，这一商机是稍纵即逝的（原因在下面段落会结合政策原因进行理论性分析）。商机突现，开发繁荣期的到来，会塑造一代地产英豪，会造就一个知名品牌社区的完美成功，如何把握商机，如何应时而动是摆在国美人面前的一道诱人的课题。我们认为，这种短暂的繁荣期可维持一年至一年半，而随之而来的可能将是新的一轮残酷的项目竞争，因此，国美应审时度势，主动出击，在这一繁荣期内创造地产上灿烂的辉煌。□国美家园的急切开发刻不容缓，还有非常现实的原因。目前，在国美地块周围相毗邻的项目已有“华纺易城”、“珠江罗马”等大的开发集团及住宅项目产生，在未来的一、两年内，青年路以东广阔的待开发地将出现多个同类项目，我们必须承认一种规律：当一个局部地区出现供应量的增多，虽然会使该地区成为热点，但也一定会导致该地区同类项目的残酷竞争、价格下降，最起码会延缓该地区各个项目的销售速度，增加滚动开发难度，同时，早期开发的住宅项目现房率会得以膨胀，它势必压迫其它建设中的项目，从而导致处于开发建设中的项目更深层次地去追求产品的精益求精，增加开发建设的难度。我们国美地块目前拥有很多良好的优势，国美集团又具有非常强、无人可攀比的现金流量和资金链，这恰恰是我们国美家园的真正优势之一，因此，我们应该确立在房地产开发板块中以“短、平、快”的原则进行房地产开发运营，而不是与其它周边项目比拼价格和品质，当然，房地产开发住宅项目应具有较高的品质和合理的价格，但是，这绝对不是简单地用廉价、降低利润、增加硬件等手段来实现的，而应该充分利用市场稍纵即逝的契机，策划出与地块素质相符、价格定位准确的住宅产品，才能够在市场中出奇制胜，在周边项目竞争中脱颖而出，从而使开发商降低了开发风险，保证了利润，符合总的“短、平、快”经营原则。因此，我们应该理智地分析现实的原因，现在，我们不能够等待、观望，而应该把握市场契机，先发制人、准确出击。■政策分析依据□北京市政府相关政策调整给目前北京房地产市场带来的影响■自2004年3月1日起，北京市所有土地批地权转给北京市土地交易中心，旨在控制土地投放量，稳定房地产市场价格，以利宏观经济稳步增长势头，这将使北京市房地产商品房供应量形成阶段性控制，使北京房地产商品房价格维持一段稳中有升之势态，但由于北京市已批未建房地产项目的存量较大，众多开发商在利好政策的刺激下，纷纷加快开发步伐，将存量商品房迅速推向市场，从而抵消利好政策的影响，缩短商品房价格攀升的周期，导致不远的时间段，北京市房地产商品房价格进入滞胀转而下滑的阶段。故我们认为国美家园项目现正处在开发并投放市场的最佳市场时机，但商机短暂，...
