潍坊金鸢花园营销方案1、项目用地概况1-1、基本概况本项目用地位于潍坊市奎文区宝通街以南鸢飞路以东，系潍坊XX厂区改造建设用地，总用地规划为4.68公顷，其中建设用地规划为4.45公顷。规划道路用地0.23公顷，总建筑面积81000平方米，其中多层住宅建筑面积24000平方米，小高层住宅建筑面积55000平方米，其他建筑面积2000平方米，总户数650户，建筑密度23%容积率1.82，绿地率32%,停车率100%。1-2、地形地貌该地块地形走势平坦，南北距离约计270米左右，东西距离约计150米左右，基本呈长方形。地面上除待拆迁残厂房外无其他物体，1-3、周边设施驻地政府相关部门：⊙二十里堡派出所⊙二十里堡街办医院、药店：⊙奎文中心医院⊙金通大药店超市：⊙中百超市⊙金宝商业街（占地近万平米，200多个商家）。学校：⊙金宝双语小学⊙金宝双语幼儿园⊙童心幼儿园⊙天翔驾校厂矿企业：⊙中百生鲜加工配送⊙光华建筑安装公司⊙鑫德亿标准件厂⊙鑫祥网毯织造有限公司⊙鑫润机械⊙潍坊烟草⊙潍胜食品有限公司⊙雷沃重工⊙青岛啤酒有限公司社区：⊙南屯新村⊙中百实业宿舍（）⊙外贸土产宿舍⊙二十里堡街办宿舍⊙天翔宿舍⊙车站新村银行：⊙中国农业银行⊙农村信用社邮电：⊙中国联通⊙中国移动通信休闲娱乐：⊙奎文数字电影文化广场1-4、与重要建筑物关联度⊙向西与朱刘镇政府相距不足200米，向南与魏家庄社区服务中心相邻；⊙向西南与焦化厂相距不足800米；2、项目建设背景2-1、项目用地所属区位介绍⊙位于宝通街与鸢飞路交叉口南400米XX厂旧址之上；2-2、该区位内周边社区及企业概况⊙外贸土产宿舍现有住户146户（两栋4F四个单元、一栋5F五个单元、一栋3F三个单元）⊙中百实业宿舍现有住户200多户（两栋筒子楼、五排小二层、三栋4F）⊙天翔宿舍现有住户36户（4F一栋一梯三户分别是80平米、55平米、40平米）⊙金宝生态花园共计1464户（8栋11F、25栋5+1、一栋4+1）金宝生态花园小高层2940元起，多层2998元起，商铺均价7200元，多层面积133平方到157平方，规划总用地16.58万平方米，建设用地14，26万平方米。该区域企业众多：中百生鲜加工配送、光华建筑安装公司、鑫德亿标准件厂、鑫祥网毯织造有限公司、鑫润机械、潍坊烟草、潍胜食品有限公司、雷沃重工、青岛啤酒有限公司2-3、该区域内行政政策导向3、周边区域市场分析3-1、人文分析○当地原住民文化程度普遍相对较高；○对新事物的认识和接受能力比较高；3-2、购买力分析○经济结构：现有存款10万元以上○个人分析：月收入1800元以上，有一定积蓄；○购房要求分析：关注生活享受的内涵和质地的同时，也关注房价；3-3、购买行为分析○自用：大众市民，有能力而又确实希望置业的。○安居保值：高薪收入阶层，住宅置业既能保值又可安居。○换屋计划：不满现时居住条件且有能力供屋的人士○投资客：投资者是每个有潜力楼盘的目标买家群。3-4、购买导向分析○地域分析：潍坊市本地居民，周边县市的部分外地客群；○阶层分析：私营业主，工薪阶层，周边置业群体，单身青年、适婚人群，现代小家庭；○年龄分析：25-50岁；○家庭结构：两口、三口之家为主4、项目SWOT分析4-1、项目优势分析○随着城市化进程加快，金宝生态小区、车站新村的建成，城市立体交通网络的建立，区域发展潜力巨大。○从城市内循环交通看，本项目所在区域属于副中心区至市区中心不到10分钟公交路程，同市中心保持便捷的交通。○结合本项目地块，近70亩的规划用地，存在一定的规模优势。○企业实力作为有着潍坊多年开发房地产经验的开发商，实力强劲，具备打造强品质项目。4-2、项目劣势分析○受城市主干道车流量大的影响，项目受起噪音污染较为严重，使项目居住品质有所降低。；4-3、项目机遇分析○随着城区规模的扩大，本区域市场进一步发展成熟，区域配套进一步完善，大量实力开发商与品质项目落定于此，将大大提升本区域的品质；○周边居住人口较多，市场机遇较为乐观；4-4、项目风险分析○怎样将市场机遇转化为实际购买力？○能否开发团购？5、项目综合评价通过上述分析，我公司认为，本项目作为本区域相对较大规模项目，优劣势相对明显，可塑性较强等特点。机遇与挑战并存。...
