逸城立水桥项目市场研究报告目录1．宏观市场概述.......................................11.1宏观经济形势分析..............................................11.2产业政策对房地产市场的影响....................................21.3市政交通建设对房地产市场的影响................................71.4奥运规划及对房地产影响........................................81.5相关地区住宅供应分析及区域市场特点...........................111.6需求分析.....................................................141.7住宅宏观销售分析.............................................161.8住宅宏观价格分析.............................................191.9未来整体市场预测.............................................212.区域住宅市场分析...................................222.1区域市场界定及分析说明.......................................222.2供应量分析...................................................262.3产品分析.....................................................322.4价格分析.....................................................572.5销售情况分析.................................................643．客群特征分析......................................69调研项目客群特征分析.............................................693.1客群定位模型.................................................693.2客群特征描述.................................................694.个案分析...........................................715.分析结论...........................................805.1宏观经济健康、平稳、快速发展，房地产业方兴未艾...............805.2新世纪北京面临新机遇，商品房市场供销两旺.....................805.3区域市场分析结论：...........................................815.4个案横向点评分析结论：.......................................821．宏观市场概述1.1宏观经济形势分析1.1.1宏观经济形势2004年，全市经济持续快速增长。初步测算，全年实现地区生产总值4283.3亿元，按可比价格计算，比上年增长13.2%，增幅提高2.5个百分点，为1995年以来最高增速。其中，第一产业实现增加值102.9亿元，增长1.9%，增幅下降1.4个百分点；第二产业实现增加值1610.4亿元，增长16.7%，增幅提高4.8个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，增长11.6%，增幅提高1.3个百分点。产业结构继续优化，非农产业比重进一步上升，二、三产业比重达到97.6%，比上年提高0.2个百分点，其中第二产业比重上升1.8个百分点。1.1.2固定资产投资投资增势趋于平稳。2004年年初，全市固定资产投资增速偏高，通过坚决贯彻落实中央宏观调控措施，投资增速逐步放缓。全年全社会固定资产投资2528.3亿元，比上年增长17.2%，增幅下降1.7个百分点。其中，基本建设投资631.4亿元，增长22.7%；更新改造投资175.3亿元，下降18.9%；房地产开发投资1473.3亿元，增长22.5%。1.2产业政策对房地产市场的影响2004年，可以说是北京房地产界的政策年，在这一年里，各项政策频出，给行业和市场带来了一定的影响。具体来说，2004年的政策可以分为一下几个方面：1.2.1土地、拆迁◆《关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让补充规定的通知》(4号令)执行时间：2004年1月17日绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地，将停止协议出让国有土地使用权，从而堵上了2002年“33号文”对土地实行招标拍卖所开“口子”。新政的出台意味着土地交易的公开与透明，对整个北京房地产一级市场上土地的流转、审批有较深远的影响。◆《北京市人民政府关于进一步治理整顿土地市场秩序加强土地管理工作的意见》执行时间：2004年3月25日加强土地用途管制。对耕地保有量、基本农田保护面积和建设用地规模实行总量控制。征用和占用土地必须符合土地利用总体规划、城市建设规划，并纳入建设用地利用年度计...
