京腾·丽湾产权式商务酒店项目营销策划报告深圳尚和房地产顾问有限公司京腾·丽湾项目部二00四年十一月二十七日一、项目营销思路在《京腾大厦项目市场定位分析报告》中就本项目现状提到，目前并没有同类型的竞争对手，间接竞争对手也主要为目前在售商铺；且本项目总体体量较少。因此，对市场消费量并不存在任何忧虑。因本项目的时间节点安排和项目体量较小的因素，本项目所采取营销路线必需是速战速决，短、频、快的销售模式。本项目作为一种新兴的投资方式，主要如何在短期内让投资者迅速认知本项目是营销策划的关键所在。二、入市时机及销售前提条件1、入市时机：按正常的销售阶段，在一年中通常会有二个房地产销售季节高峰期，三至六月份和十月份至元旦二个阶段通常为房地产销售的最佳季节，也通常是房地产大盘上市的阶段。按项目时间节点安排，约在12月份月初入市，约下旬开盘，因此：建议项目开盘时间设在2005年12月28日（星期二）。2、销售前提条件：序号事项现状须完成程度负责方备注1工程进度第八、九层主体封顶京腾公司2法律文件（五证）领取/完成京腾公司3按揭银行已定完成京腾公司4销售现场开工中交付使用京腾公司5样板房方案中交付使用京腾公司6内部文件（临时定金书/认购书/委托经营协议/收据）未做印刷京腾/尚和尚和公司提供文本7销售资料（楼书/户型单张/交楼标准/模型）准备中印刷/制作京腾/尚和尚和公司提供文本三、营销策略本项目作为一种在遵义市新兴的纯投资模式，客户群相对较少，目标客户群主要集中在中高档人士（如政府官员、公务员、企业、经商群体）。通过预热期对遵义市酒店业发展和产权式酒店的介绍，让投资者感到遵义市酒店业具有广阔的发展空间，也让投资者明白产权式酒店的概念和投资模式。通过前期阶段的预热需使投资者明白在遵义市，产权酒店也拥有较大的发展空间。通过前期投资者对产权式酒店的消化认识，再到研讨会时引出“京腾·丽湾产权式商务酒店”，并对项目进行全方位详细的推介，且在研讨会后至项目开盘前形成真正的广告轰炸期，让投资者明白“京腾·丽湾产权式商务酒店”项目的投资模式及项目的收益性。经过广告轰炸期进入开盘强销期。该阶段为广告平稳期，基本上投资者都已明白了该投资模式，只是如何进一步加深项目投资前景、发展前景。在该阶段可以举行业主联谊会，探讨项目发展前景及对业主赠送新年礼物，同时（在销售不尽人意时）也可推出“以旧带新”的形式，已购业主带动新业主成交各享受多少的优惠折扣，在该阶段也适时对价格进行调整，推出新的营销点（如价格、优惠措施）。经过强销期后，项目销售基本已进入尾盘销售阶段，该阶段主要以突出京腾·丽湾酒店的品牌化宣传、对项目带来的意义和价值及对项目销售进行回顾式宣传；也为后期经营管理奠定基础。四、广告策略（详见《广告整合推广计划》）在项目入市阶段约为房地产入市的高峰期，怎样在地产广告的高峰期突出项目的品质，让客户在短期内迅速认识本项目，是本项目广告的策略的着重点。因此，本项目广告策略主要为新闻传播带动广告传播效应、以上而下传播；在阶段性时间进行集中轰炸式。1、各阶段性卖点宣传：A、预热期：经济飞速发展带来酒店业的快速发展——遵义市酒店业的发展（引出产权式酒店的话题）产权式商务酒店进驻遵义——产权式酒店的介绍（引出遵义市产权式酒店的发展前景和项目的概念）遵义市首个产权式商务酒店——京腾·丽湾酒店——京腾·丽湾酒店的概况（地段、装修、管理）B、开盘期：投资酒店，做酒店的主人！京腾·丽湾产权式商务酒店，遵义市全新的投资模式！——投资比较（投资模式比较）京腾·丽湾产权式商务酒店，稳健的投资！——京腾·丽湾投资模式火爆遵义的新型投资——京腾·丽湾产权式商务酒店——介绍京腾·丽湾项目概况及销售状况简介C、尾盘期：尽享京腾·丽湾商务酒店主人的尊贵！——遵义市首家商务酒店，京腾·丽湾2、项目形象包装本项目作为“遵义市首个产权式商务酒店”，所有项目的形象包装围绕着酒店、产权式而展开。酒店，作为在遵义市场不可多得的物业，特别是中高档酒店物业，目前遵义市场仅有少数的几家，且都为单...
