北碚金鼎龙泉项目北碚金鼎龙泉项目营销推广策划提案客户名称重庆兴现置业有限公司提交单位联创行销机构·重庆光合潜力房地产营销策划有限公司产品归属“金鼎龙泉项目”前期营销策划产品类别提案报告提交日期2009年5月12日页数含封面共页提交签署：联创行销机构重庆光合潜力房地产营销策划有限公司第一部分：市场研究分析一．市场综述北碚区的房地产开发主要集中于城南片区，据北碚区统计局2009年初官方统计表明：自2008年7月份出现负增长以来，全区商品房销售面积持续下降，且降幅逐渐加深。全年实现商品房销售面积63.24万平方米，比上年下降27.6%。其中住宅销售57.44万平方米，下降30.0%。房地产市场销售疲软，一方面受去年同期高增长后基数提高的影响，另一方面，受整体市场外部环境的影响，需求方观望气氛浓厚。图表一：重庆主城各区区域供求比从图表一可以看出，北碚区在商品房供求比上仅次于主城区的沙坪坝区和巴南区，供求比达到了1.8，出现了严重的供大于求的现状，前几年的大量集中开发，导致目前北碚区房产市场主要呈现出以下特点：①.房屋集中开发跟风严重，造成短期内竣工面积大幅上升，而销售市场的狭小造成严重的供过于求的局面；②.北碚区居民为满足居住需要的刚性需求减少，投资型小户型占据大量市场，从而导致房屋空置率增加，城南片区的人气及商业氛围均难以聚集；③.新开工的项目减少，持续增长的动力不足，这也反应了在目前销售市场普遍遇冷的情况下，各开发企业资金供应紧张，急于解决资金压力。图表二：2008年1月——2009年3月北碚区商品房成交价走势图：图表三：2008年2月——2009年2月北碚区商品房成交量走势图：从以上两表看出，北碚区商品房价格较之去年整体有小幅回落，但目前无论价格还是商品房成交量出现了稳步上升的趋势，各开发商均欲借在目前市场有所好转的情况下加紧销售存量房，以回笼资金，这也无形上加剧了各存量楼盘的竞争。二．竞争格局分析结合项目的自身品质和特点，我机构对北碚区城南片区的项目进行了逐一走访，包括鲁商云山原筑、海宇西湖山水、海宇凌云香榭、渝复竹芸山水、渝复新城丽都、海宇佳茵苑、天赐苑以及海宇嘉陵步行街等项目，这些楼盘在北碚区内影响力较大，并且产品有一定可比性，是本案的直接竞争对手。其中，由鲁商云山元筑和海宇西湖山水均为高端物业，且即将于下半年面市，是本项目的直接竞争对手，因此，我机构把此二项目进行了重点分析。北碚区城南板块楼盘竞争格局图：1.楼盘品质形态分析名称建筑规模（平方米）建筑形态项目品质项目地址户型情况配套情况鲁商云山元筑用地133400建面116725住宅57000，山体公园16675，总户数232套联排别墅容积率0.5绿化率：45%北碚城南新区197-300，250m2为主力户型位于城南商业步行街、缙云广场、北碚区政府中轴线上，北碚城南新区黄金地段，生活配套逐渐成熟，缙云华府43645平方米329户小高层、商业容积率2.5绿化率：36.08%北碚缙云大道308车站对面以82-121㎡的中小户型为主6大学校，2大商业中心，2大医院，30000方第九大道美食街区海宇凌云香榭24989.28平方米267户高层、多层、小高层、嘉陵风情步行街，黄金地段，酒店式大堂，现代简约北碚区城南嘉陵风情步行街35.58-84.78平方，户型精致与五星级温泉大酒店、大型百货、连锁超市、农贸超市、写字楼、银行、餐饮一条街紧密相伴。别墅立面华立北泉花园占地面积：11.98万平米建筑面积：20.00万平米——多层容积率2.1，绿地率30%以上北碚北新区金华路二室一厅、三室二厅、四室二厅各种户型均有配套完善，独有18000平方米大型城市公园渝复竹芸山水16万方——多层2.99容积率32%绿地率北碚区新城缙云大道现销售户型为71.79㎡两房两厅户型毗邻自然博物馆，近邻嘉陵商业街、第九大道等高端商业区，自带小区商业配套。渝复新城丽都占地面积:8446平方米，总建筑面积:21174平方米210户高层2.5容积率30%绿地率北碚区城南嘉陵风情步行街旁45.99—94.44中小户型为主朝阳小学、西南大学。第九医院，玉合山公园、长途汽车站、嘉陵风情步行街、区委区府大楼、供电局、规划局、消防队、银行、超市、农贸市场、商场等永达缙云峰景占地面积30亩，总建筑...
