新加坡御苑项目营销方案建议认识目标根据与符董事长在合肥进行会议，明确此营销方案将实现的终极目标为：改变一期销售不畅的现状，树立六安标杆楼盘形象，保证剩余25万方体量顺利去化，实现利润最大化。认识自己基于终极目标对项目进行研究。项目SWOT优势新加坡实力开发商打造海派风格精致园林景观30万方的规模，以及由此产生的配套优势项目的一期运作在当地已经有了一定的知名度劣势项目地理位置偏远交通及各项生活配套设施不完善，短期内无法形成成熟区域项目客源范围偏窄，对外区域吸引了有限项目一期核心卖点不突出及形象包装落后，市场认知概念固化机会：六安宏观经济运行稳定，居民收入不断增长六安城市发展省会经济圈的规划城市东拓带来利好，项目区位发展优势明显威胁：受全国房地产市场调整影响，六安市场处于观望状态获得信息现场体验决定购买口碑传播集资房、回迁房上市交易量大，扰乱市场价格周边大体量楼盘陆续上市，竞争将更加激烈规模体量与客源范围偏窄导致的开发风险我司认为本案在目前市场观望态势的情况下出现销售阻力，若要实现终极目标，最核心的问题是现有核心概念无法吸引市场关注，优势没有得到有效发挥，因此必须重新整合项目优势规避项目劣势，树立具有极强市场竞争力的项目核心卖点，充分吸纳市场有效客源以保证既定目标顺利实现。思考方向认知销售的循环回路：消费者（买方）：本项目（卖方）：（保证上门量）（体现价值感）（卖场气氛及促销工具）（客户维护）结合本项目现状进行思考：我们是否进行了有效的宣传和推广，为售楼处提供了有效的、足够的上门客户？我们现场表现是否足够体现我们项目的品质？是否能够引起客户的购买欲望？是否形成竞争力？我们的现场活动组织是否能够打消客户的顾虑给到客户对项目的信心？我们是否有给到销售人员有效的促销工具去完成最艰难的“临门一脚”？我们的销售服务过程及售后服务是否令客户满意，是否能为我们带来良好的口碑？是否会为我们带来新的客户？为了整个销售环路的高速、通畅，我们还应该做些什么？基于以上分析，我司认为在目前市场外围困境及项目本身难以得到有效改善的前提下，必须深入挖掘本项目的内涵，充分展现本项目优势并通过核心概念塑造我司认为本案位于城市东拓的核心位置具有发展优势、30万方的超大体量具有规模优势、新加坡实力发展商具有品牌优势、2800元的均价具有价格优势，将目前现有优势整合，提出核心概念为：新城区30万方东南亚风情高性价比社区此核心概念重点突出高性价比，通过塑造六安一线楼盘品质，二线楼盘价格吸引消费者，改变销售现状，保证后期顺利去化。整合包装建议基于高性价比的核心概念，需要对项目进行整合包装，我司认为以下方面需要重新塑造，以达到核心概念市场竞争力较强的目标。售楼处内、外重新包装售楼处是客户停留时间较长的地方，售楼处外部本身的可识别度、环境的渲染引导以及内部环境、气氛直接影响顾客对产品的购买信心。目前本案售楼处完全和区域内楼盘处于同一水平线，无法凸显项目产品力，我们要求售楼处包装必须确立项目高度，极致放大产品细节优势，树立鲜明形象，扩大在客户群中的知名度和影响力；建议建造具有新加坡风格售楼处宣扬本案核心卖点中的新加坡风情。建立市内售楼处在来访量少的情况下，设置市区售楼处，有效增强昭示性，截流并消化区域外客户，针对性拓展区域外客户渠道增设景观样板段环境渲染，突出建筑与环境的和谐，衬托出产品的独特风格；做足细节，营造淳厚、精致舒适的沟通氛围，见证项目品质。通过实景让客户产生购房冲动，促进成交。建议在一期处建造新加坡风情园林。建造样板房加强体验式活动营销，赠送空间体验，产品价值深入，保证客户良好口碑。具有效数据统计，样板房可提高成交率10%-15%左右，大大提高项目去化速度。开通业主班车最大程度的规避项目地理位置偏僻的难点，同时给予客户以专属的尊贵感和价值感。同时也是流动广告，促进宣传面。项目交房后期业主班车可交由物业公司运营实行收费制。设计户外形象针对目标客户群的区域分布特征，充分利用户外广告牌，...
