目录页码第一部分市场调研一、汉中市宏观经济形势分析3二、汉中市房地产概况及特征19三、项目住宅部分竞争区域市场调研21四、住宅消费者调研及分析结论37五、汉中市商业基本情况及消费者调研分析39第二部分前期策划一、项目地块分析62二、项目住宅部分定位67三、项目住宅部分建议76四、项目商业部分SWOT分析88五、项目商业竞争对手分析91六、项目商业部分定位99七、项目商业规划布局建议106八、太白路以南地块定位建议123第三部分投资估算整体开发节奏建议127太白路以南地块财务估算128太白路以北地块财务估算一三7项目整体现金流145附件1：《住宅消费者定量分析报告及深访记录》146附件2：《高层电梯公寓现实消费者定量分析报告及深访记录》一八0附件3：《商业深访记录》197第一部分：市场调研一、汉中市宏观经济形势分析1.汉中市国民经济总体运行状况1)宏观经济环境调查①汉中市概况汉中市位于陕西省西南部，北依秦岭，南屏巴山，汉江横贯东西。西南与甘肃、四川毗邻，东北与本省的安康、西安、宝鸡接壤。全市辖汉台、南郑、城固、洋县、勉县、西乡、略阳、镇巴、宁强、留坝、佛坪共11个县区，234个乡镇（办事处）。全市总面积2.7万平方公里，人口372万。汉中气候温和，资源丰富，有“西北小江南”之称，具有较大的经济发展潜力。②汉中市近年经济指标地区生产总值资料来源：汉中市统计局2001～2004年，汉中地区生产总值年均增长8%，与全国同期平均增长率持平。2003～2004年，年增长率均在9%以上，呈现加速增长的势头。经济的加速发展必将促进居民收入水平的提高，促进商业、房地产、旅游等行业的发展。产业结构汉中市近年来GDP状况141.31192.5163.44153-7.689.110.90501001502002502001年2002年2003年2004年亿元-10-5051015增长率(%)GDP(亿元)增长率(%)资料来源：汉中市统计局农业是汉中传统优势产业，产业增加值逐年增长，在整个产业结构中所占比重一直保持在23%以上，这对很大程度上“靠天吃饭”的农业来说很不容易。2001～2004年，第三产业增加值年均增长11%，成为拉动汉中经济发展的主要因素。第三产业比重也从2001年的37%提高到2004年的40%第二产业波动较大，这与汉中工业化水平整体较低，尚没有形成支柱工业有很大关系。2003～2004年，汉中工业回升，工业产值和增加值快速增加，2004年第二产业增加值在整个产业结构已占到36.36％，比例接近第三产业。如果汉中工业增长势头得以保持，整个城市将有望实现经济总量较大幅度的提升。社会消费品零售总额汉中市近几年产业结构比重323336.845.01654756.670.02566170.177.501020304050607080902001年2002年2003年2004年第一产业增加值(亿元)第二产业增加值(亿元)第三产业增加值(亿元)资料来源：汉中市统计局2001～2004年社会消费品零售总额稳步增长，年均增长率7.6%，其中2003年和2004年增长率分别达到9%和10.4%，呈现快速增长的趋势，说明汉中商业零售的发展速度加快。◆城镇居民可支配收入资料来源：汉中市统计局城镇居民可支配收入增长的主要推动因素是城镇居民工薪收入的增加，是衡量居民富裕程度的一个重要指标。从2001～2004年，汉中城镇居民可支配收入呈现稳步增长趋势，年均增长率8.7%，其中2004年城镇居民可支配收入5,748元，比上年增长10.9%，增幅汉中市近几年社会消费品零售总额状况42.945.549.554.756910.401020304050602001年2002年2003年2004年亿元024681012增长率(%)社会消费品零售总额(亿元)增长率(%)汉中市近几年居民可支配收入状况51844440574848506.97.810.99.2010002000300040005000600070002001年2002年2003年2004年024681012居民可支配收入(元)增长率(%)较大。城镇居民人均消费性支出资料来源：汉中市统计局2001～2004年，汉中城镇居民人均消费性支出年均增长率达12.6%，其中2004年人均消费性支出4,574元，比上年增长14.2%，高于居民可支配收入年均增长率（10.9%），反应出汉中市居民消费意识强，对未来收入的预期比较乐观，这为城市商业的进一步发展提供了有利条件。城乡居民年末储蓄存款余额汉中市近几年人均消费性支出状况31553615400445740100020003000400050002001年2002...
