遇到房地产法问题
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com房地产抵押若干问题的思考正文:房地产抵押若干问题的思考一、房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则,及其主要相关的问题
1、房与地的相依性原则:在房地产开发中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地,离开了土正文:房地产抵押若干问题的思考一、房地产抵押的法律原则及相关问题这里讨论的是房产与地产抵押时所具有的共性法律原则,及其主要相关的问题
1、房与地的相依性原则:在房地产开发中,土地使用者都是因自己所有或者使用的房屋才获得利用房屋范围内土地,离开了土地的建筑物(及其附着物)只能是空中楼阁
因此,房屋产权的取得,必须建立在已经依法取得土地使用权的基础上
抵押人对自己的房屋产权或土地使用权中的任一种权利的处分,往往会涉及到另一种权利的变动
正是由于土地使用权和房屋产权之间存在着这样的依附与相依关系,我国法律、法规对单独以房屋或土地使用权抵押的行为,一向采取“房随地走”和“地随房走”的双向原则,并一直规定为:“土地使用权抵押时,其地上建筑物,其他附着物随之抵押
土地上建筑物、其他附着物抵押时,其使用范围内的土地使用权随之抵押
”但在房地产开发领域的实际抵押设定中,将房屋产权和土地使用权分别进行抵押的行为比比皆是,不论是开发商、债权人、还是房地产行政管理机关、国土资源管理机关均对此行为“认同”,他们并不认为这样的行为是对“房随地走”和“地随房走”原则相悖,而是理所当然而为之
违背了土地使用权和房屋产权之间存在的相依关系原则,违反了法律、法规的规定的抵押行为显然是无效行为
在实际中,对房屋产权与土地使用权分离设定抵押的行为一般表现为两种形式:一是,将房地产因不同的债务需要分别设置两个独立的抵押,此时的抵押设定可能是同时设定,也可能是分期