北京市商业地产总体市场分析VIP专享VIP免费

北京市商业地产总体市场分析(二)十一、投资者需求与商业供应对比分析投资者作为商业地产有力的支撑，对北京市商业物业投资者的分析也可以发现北京市商业市场的发展和期望。上图是投资客投资物业比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，选择投资写字楼物业的投资客比例占有效问卷的27％，选择投资商业物业的投资客比例占70％，二者均可投资客比例占有效问卷的18％，表明投资客对于投资商业物业的选择性很强。上图是投资客承受租金额比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，资金额承受能力在200万以下的投资客比例占有效问卷的28％，200万-300万的投资客比例占有效问卷的48％，资金额承受能力在300万-500万的投资客比例占16％，资金额承受能力在500万以上的投资客比例占8％，表明投资客的资金承受能力主要是选择一些资金投入相对较少，不易造成资金压力的项目为主要选择目标，对于500万以上投资额的项目则相对较为慎重。上图是投资客希望租金水平比例图表，通过我司对500家投资客户的问卷调查分析得出，希望租金水平在4元以下／天／平米的投资客比例占有效问卷的12％，4-6元／天／平米的投资客比例占有效问卷的32％，希望租金水平在6-8元／天／平米的投资客比例占37％，希望租金水平在10元／天／平米以上的投资客比例占19％，表明大多数投资客的希望租金水平在4-10元／天／平米左右，相对于10元／天／平米以上的高租金则相对承受能力较低，这说明投资者趋于理性。尽管这几年北京的商业地产发展态势良好，但也存在着盲目开发、结构不合理、价格虚高等问题。据伟业商业《商铺大全》不完全统计，2004—2005年之间，北京商业地产有300万平方米左右的供应量。所以，随着投资者的理性化发展和北京市商业地产市场供应量的科学化，加上北京奥运即将举行，北京的经济发展形势乐观等宏观利好因素，来自国内或国外的商业物业投资者对近年来的北京商业地产市场是比较有信心的。十二、各区供应量及比例对2005年北京市商业物业供应量按各行政区分别进行统计，如下表显示：北京市2005年各行政区商业物业供应量统计表上述表格中的2005年商业物业供应量的面积数和个数是将各行政区本年度内开盘、在售项目进行汇总统计并抽样得来的。根据上表，我们对各行政区商业物业供应量所在总供应量的百分比进行统计，统计结果如下图所示：对以上各行政区域统计表格进行分析，我们可以得到如下结论：朝阳区：无论在商业物业供应面积还是项目数量上都占有了绝对第一的位置，其两项统计指标均占总量的50％左右，此结果与近年来朝阳区强劲的经济发展势头有直接的关系。剔除区域面积较大的因素，近些年，朝阳区在国级化商务(CBD)、综合化居住(亚奥地区、望京区域)等多方面发展、建设取得了巨大的成果，提升了本区的消费水平，刺激了区域商业的整体发展，为商业地产市场的发展提供了巨大的发展空间。同时，随着本区域内大量新增中高档住宅项目的开发，其配套商业不断完善，此部分商业也成为其商业物业供应量的较大部分。海淀区：在两项指标的统计中排名均为第二，其商业物业面积占到整体供应面积的19％，商业项目个数占15％，对其进行具体分析可以看出，2005年海淀区供应的商业物业多以写字楼配套底商为主，其在本区商业供应量中面积约43％，项目个数约占到65％(17个供应项目其中的11个均为写字楼配套商业)，且这些项目大多集中于中关村、上地等商务分为较为浓厚的区域，这说明，本区域内今年供应的商业物业大多还是以其成熟的商务市场为依托，商业的发展多样性在本年度内还没有得到体现。东城、西城：就此两个区域的商业供应量来说，其供应面积各占总供应面积的6％和4％，项目个数各占8％和5％。作为北京市两个传统的商业聚集区域，王府井、西单、金融街等几大商圈遍布其中，其商业发展无论从规模、档次上来讲，还是从商圈牌品上来讲均极为成熟。近些年，随着北京市整体城市规划对二环以内的区域地产开发项目的限制，商业地产发展的势头也有所萎缩，加之此两区域的商业发展已达到一定规模，在持续发展战略上遇到一些瓶颈，经营状况的下降，开发成本的持续走高等不利因素也限制着此两区域...