土地价格的时空演变及其影响因素分析——以杭州市为例温海珍，张之礼（浙江大学房地产研究中心，杭州310027）摘要：以杭州市2006年5月至2010年3月的住宅类土地交易数据，运用空间计量模型，从时间和空间两个层面研究土地价格的变化趋势及土地价格的影响因素。研究结果表明，容积率、土地等级对土地价格有显著影响。空间层面上，土地价格的误差项之间存在显著的空间依赖性，邻近地块之间价格波动关联性较大，并且到城市景观中心西湖的距离对土地价格存在显著的负向影响。时间维度上，地价有明显的上涨趋势，但在国际金融危机影响期间地价涨幅明显下降。关键词：土地经济；土地价格；空间计量模型Theanalysisonspatial-temporalevolutionandimpactingfactorsoflandprices:EvidencefromHangzhouCityWenHai-zhen,ZhangZhi-li(TheCenterforRealEstateStudy,ZhejiangUniversity,Hangzhou310027,China)AbstractWithresidentiallandtransactiondatainHangzhoubetweenMayin2006andMarchin2010,applyingspatialeconometricsmodel,weanalyzedtheevolvingtrendoflandpricesfromthespatialandtemporalperspective,inadditiontotheimpactingfactorsoflandprices.Theresultsshowthatplotratioandlandgradehavesignificantinfluencesonlandprices.Inspace,residualerrorsoflandpriceshavesignificantspatialdependence.ThereisgreatrelevancebetweenpricesfluctuationofadjacentlandsbesidesthesignificantnegativeimpactsofdistancetoXihuasthecenterofcitylandscapeonlandprices.Intemporaldimension,landpriceshaveobviousrisingtrend,buttherisingdegreeoflandpricesdeclinesevidentlyintheperiodofinternationalfinancialcrisis.Keywordslandeconomy;landprices;spatialeconometricsmodel1引言城市土地价格是调节土地市场供应与需求的重要手段，也是衡量土地资源是否得到有效利用和合理配置的重要指标。随着我国城市化进程的推进和城市经济的快速发展，城市内部土地价格在时间和空间两个维度上发生不断的变化。对土地价格演变和影响因素的研究，一直是众多学者关注的焦点之一，并取得了众多成果[1-5]。由于土地的空间固定性，土地价格往往具有空间依赖性。传统的回归模型假定土地价格在空间分布上具有相互独立性，无法测量土地价格的空间效应，容易导致模型估计系数是有偏的。收稿日期：基金项目：国家自然基金（40801057）第一作者：温海珍（1975-），男，江西宁都人，浙江大学房地产研究中心，管理学博士，副教授。主要研究方向为不动产投资与管理。E-mail:ningduwhz@hotmail.com。本文尝试构建空间计量模型，检验住宅价格是否存在空间效应，在此基础上，分析土地价格的时空演变规律和微观影响因素，对杭州市住宅土地市场进行实证分析。2数据与模型2.1数据与变量量化本文选用杭州市拍卖出让的住宅类土地交易数据，从2006年5月至2010年3月共147个样本。土地交易的范围涵盖杭州市主城区的上城区、下城区、拱墅区、江干区、西湖区、滨江区等6个城区。每宗土地的信息包括地理坐标、土地交易价格、地块面积、土地等级、容积率、交易时间、绿化率、建筑密度、起始价、成交价格等属性。研究中选用土地价格作为因变量，自变量分为三类：地块特征变量、区位特征变量和时间趋势变量。自变量的含义及其对因变量的预期影响符号如表1所示。变量的描述性统计情况如表2所示。表1变量的描述与量化Tab.1Descriptionandquantificationofthevariables变量变量的描述与量化预期符号土地价格（P）单位面积土地价格（土地成交总价除以地块面积）（万元/m2）容积率（X1）建筑面积与地块面积之比+土地等级（X2）共分7个等级，从第1到第7等级分别赋值1到7-武林广场距离（X3）出让地块到武林广场的直线距离（km）-钱江新城距离（X4）出让地块到钱江新城杭州大剧院的直线距离（km）-西湖距离（X5）出让地块到西湖的直线距离（km）-T0虚拟变量，表示土地是否在2006年上半年出让（1代表“是”，否则为0，以下同）待定T1虚拟变量，表示土地是否在2006年下半年出让待定T2虚拟变量，表示土地是否在2007年上半年出让待定T3...
