【调查基本内容】调查动机：透彻了解三门峡房地产市场发展状况透彻了解三门峡人购房习惯透彻了解三门峡城市发展状况调查目的：为黄河路与茅津路交汇处项目提供前期定位依据，以及为项目的后期营销奠定基础。调查时间：2009年8月8日—2009年8月18日调查方式：到访咨询、电话咨询、网络咨询调查内容：三门峡市人口分布状况、城市经济发展状况、城市格局发展状况、三门峡住房规划状况、中心城区住房现状、中心城区各版块住房建设规划、全市各年度商品房建设规划、2008年东城区（湖滨区）住房用地投放计划、2009东城区（湖滨区）住房用地投放计划、东城区（湖滨区）近年商品房预售概况等大市场的具体情况及分析。以及目前市场上在售项目的个案分析、营销手段等。【调查主题内容】■城市人口1.城市人口现状三门峡市是1957年伴随着万里黄河第一坝的建设而崛起的一座新兴城市，管辖陕县、渑池县、卢氏县、灵宝市、义马市、湖滨区等“三县两市一区”。总面积10496平方公里，总人口223万。其中，湖滨区人口包括开发区人口。县（市）区出生率（‰）死亡率（‰）自增率（‰）总人口（人）城镇化率（%）全市8.884.634.25约222890042.38湖滨区5.532.802.73约30336187.00渑池县8.134.583.55约33548333.50陕县9.664.305.36约34873328.51卢氏县11.255.615.64约36483721.70义马市6.933.03.93约14153294.70灵宝市9.785.494.29约73495432.452.城市人口隐藏问题分析从上面的人口分布表格中，我们可以发现目前三门峡市管辖区域内的人口总量并不太少，但是其市区人口却不是太多。其管辖县区如渑池县、陕县、卢氏县、义马市、灵宝市人口总量相当可观，但是其城镇化所占比率也较高，而湖滨区基本上属于市区，基本上不存在太多的人口转化机率。根据目前三门峡目前的总人口情况，可以看出在未来的时间内，三门峡市区的人口变量基础还是非常不错的。也就是说，在未来的时间里的城市化进程的加快，三门峡市的人口将会逐渐增加。有这样一个有潜力的人口量，他们经过城市化之后，对于房地产的需求自然会增加，从而会提高房地产市场的发展速度。这对于我们房地产发展来说，提供了足够的需求市场。但是，虽然有这么大的人口基数成为我们后备力量，但是，有这样几个情况，需要我们认真对待：（1）城市化进程的时间问题首先，我们必须清楚，虽然中国的城市化进程在提高，但是，毕竟他们不可能在短时间内全部实现城市化，那么也就是说，在进行城市化进程的时候，在这个较长的时间段里，在房地产市场上，有可能出现一段时间内的供过于求。首先我们先弄清楚房地产存在的本质，它的存在的价值本质只有一个就是供人居住。其中，即使是投资，也是因为市场上有人需求居住，所以才会有人去投资。对于这种阶段时间内的供过于求，任何商品，只要前期有充足的利润，都会出现这种情况。但是，供过于求是对于市场来说的，某些商家由于供过于求而遭遇破产，但是有些商家同样市场也同样出现了供过于求，却生存得一样顺畅，这里的答案只有一个，就是品牌的完善。有品牌价值的商品，对于市场上的综合竞争力是巨大的，尽管出现供过于求，但是，还是有需求的，只要需求存在，品牌价值就能够体现。（2）当市场出现利好时，同类必将抢滩关于同类市场大鳄抢滩，目前这种情况已经在三门峡出现了。郑州的建业正在实施省内蚕食策略，其中已经在三门峡拥有了两处业绩，一处是陕县的一个项目，一个事市区甘棠路上的森林半岛。重庆的慧泉也已经抢滩成功。郑州的中凯置业，也已经在三门峡取得了大宗地块。同时，我们三门峡本地一些较为成熟的开发商也正在紧张圈地。种种迹象表明，三门峡目前基本上已近进入到了市场高发前的初始期。那么针对这种同类公司激烈抢滩的时候，我们应该怎么做？抢滩的目的是什么？其实是在抢客户。而抢滩的结果又是什么？结果只有一个就是产品多了，竞争激烈了。那么，我们说到这里，又不得不提及我们上面说的那个问题，就是城市进程中，我们应该怎么做？就是品牌的塑造，产品多的时候，我们为了能够争取更多的市场客户，我们也只有一条路线可走，就是塑造好自己的品牌。3.根据目前三门峡人口发展状况结合到我们富达集团公...
