【华泽地产营销策划报告】目录：三、项目定位1、产品定位2、价格定位1）均价定义2）价格策略3、客户定位4、开发经营指导思想四、项目名称及营销策略1、项目名称建议2、营销主题3、差异化竞争策略4、卖点设计五、项目创新体系1、创新思路2、项目核心竞争力构成及因素分解3、创新体系的设计及实施要点4、项目风险规避六、项目营销执行方案1、项目形象定位2、价格策略3、促销策略4、宣传推广策略5、销售组织6、营销执行计划与节奏控制七、项目开发与营销面临的重大问题的说明及对策1、开发销售时机2、本项目的制胜关键3、项目的物业管理4、建筑风格5、销售节奏6、营销主题的实施要点7、营销费用控制8、售楼部及样板间选址9、销售指导思想三、项目定位3.1产品定位精英商务决胜主场加上解释商务新界精英企业基地定位依据：依据一：本案总建筑面积25764平米，其中商业部分约5000平米，写字楼部分体量不大，因此产品在功能配套方面相应投入较小；同时根据目前户型划分来看，面积均在90—160平米之间，属中小户型。基于上述两点原因，本案针对的目标客户群体将主要锁定为成长中的中小型精英企业，这部分客户群体通常经过几年的发展在同类行业中具备相当的竞争实力，但由于资金实力有限，如果选择购买通常为形象较好的中档价位楼盘，因此本案定位于中高挡商务写字楼能够很好迎合市场需求，充分调动本区域内中小型精英商务企业的购买欲望。依据二：本案位于新华路与维明大街交叉口的西北角、颐园宾馆以东，交通条件便利。目前项目周边商务氛围较好，半径1公里范围内有多个写字楼项目，如君创国际商务花园、中华商务、华海环球广场等项目，区域内商务办公环境经过近两年的迅速发展已较为成熟。此外，项目周遍集中了大量的政府部门办公场所，如省人大、省政协、省劳动厅、省卫生厅等。因此本案应该充分发挥地块周遍的小环境优势——中央政务区，以及大环境优势——成熟商务区，从新开辟崭新的办公商务新界，使之成为新华商圈的精英企业商务基地。3.2价格定位3.2.1均价定义本项目采用市场比价定价法，通过对具有可比性竞争楼盘各个竞争因素的打分及权重，调整折实均价，通过权重值来制定本项目均价。根据对竞争楼盘各竞争因素的分析确定对本项目影响的权重分别为：华海环球广场30%、金亿城商务楼25%、世纪方舟15%、安侨商务10%、中国盒子10%、诚铭商务大厦10%。竞争楼盘的比较价格及权重值的计算方法竞争楼盘（华海环球广场）调查调整表楼盘权重为30%项目因素细化因素权重（%）打分得分(%)=权重*打分备注地域因素环境升值前瞻50.21位于新华区商务气氛8－0.6－4.8自然环境（噪音）30.30.9治安状况60.42.4区域印象3－0.2－0.6交通车行、管制30.10.3公共交通40.20.8配套餐饮、娱乐50.21邮政、电信30.20.6医院、银行5－0.2－1楼盘个别因素规模50.10.5占地5862.9平方米、总建筑面积约3万平方米平面设计130.11.3设备30.10.3奥的斯装修500简装修建筑材料300外观30.30.9景观4－0.2－0.8车位20.10.2承建商20.10.2南通二建开发商实力20.20.4河北华海房地产开发有限公司项目物业管理70.10.7北京中实杰肯道夫工程形象进度30.20.6内部装修进行中因素营销30.10.3合计———100—5.2楼盘折实均价4500元/M²比较价格4500*(1+5.2%)=4734元/M²权重值为：4734*30%=1420.2通过对竞争楼盘各个因素的比较，本项目的均价定为4495.2元/㎡3.3客户定位客户构成包括：►快速成长中的中小型企业；比较楼盘华海环球广场世纪方舟金亿城商务安侨商务中国盒子诚铭商务大厦合计楼盘价格4500元/㎡4800元/㎡3900元/㎡4300元/㎡4400元/㎡3500元/㎡_______比较价格4734元/㎡4976.7元/㎡4070元/㎡4650元/㎡4700元/㎡3760元/㎡_______权重30%15%25%10%10%10%100%权重值1420.2746.51017.54654703764495.2►对地段要求较高却无力购买或租赁中央商务区写字楼的企业；►经营业务集中在铁路以西，尤其是新华商圈的中小型企业；►逐渐壮大的办公物业投资者。主要分为两类：自用型客户和投资型客户3.3.1自用型客户主要是企业单位，按性质分类：国营企业、事业单位、民营企业、外资企业等，其中以中小型民营、私营企业为主要客户群体。随着石家...
