鲤鱼江镇“城中村”改造的调研报告城中村是指在城市发展过程中，因为种种原因没有被纳入城市规划建设，至今仍然是落后的自然村落面貌，而现已被城市功能区所包围的土地，这些土地是仍然掌握在当地村集体的集体所有性质土地。鲤鱼江镇现在符合“城中村”条件的村有栗脚村和上灶坪村廖家湾组。城中村的出现是人类城市发展过程中所无法避免的，是一个世界性的难题，现在全世界都没有一个解决城中村难题的通行办法，我国也没有相关系统的政策来指导城中村的改造，所以“城中村”改造是一个特殊性极强的问题，我们在“城中村”改造过程中必须坚持从当地的实际出发，因地制宜，找出问题的特殊规律所在。一、基本现状。（一）栗脚村六栋组……（土地面积、人口、农业人口、建筑面积、容居率等）对“城中村”改造的意见：1、要求在改造过程中让村民自主开发，政府提供政策和资金支持。2、希望在改造过程中相关手续能快速办理，且相关税费能得到减免。3、要求将改造后的村集体土地转为国有建设用地。4、支持“城中村”改造。（二）上灶坪村廖家湾组……（土地面积、人口、农业人口、建筑面积、容居率等）对“城中村”改造的意见：1、政府要出面组织相关部门对拆迁的房屋进行价值评估。2、安置必须达到拆一补一。3、政府要对改造做出整体规划。4、支持“城中村”改造。二、“城中村”改造是什么。（一）是以村民自愿开展改造为主，政府给予政策支持和规划指导的改造。“城中村”改造不同于征地拆迁，它是村民自愿对所居住的地区进行改造和美化。以鲤鱼江栗脚村为例，栗脚村的土地总计X，被征X，农民已经无地可耕，整个村民居住地被城市功能区和沿江风光带所包围，贫困落后的村容村貌，简陋破烂的基础设施和周围的城市建筑形成了鲜明的对比，所以村民都强烈的要求政府对其居住地进行城市化改造。所以在“城中村”改造过程中要充分的给予村民参与权、知情权。（二）是利益主体由政府到农民的转变。“城中村”改造实际上是政府让利于民的一个方式，通过城中村改造，农民将剩余的土地通过商业运作、开发以后，不但能改变村容村貌，更可以从中获利，进一步解决了失地农民的生活来源问题。以深圳大冲村为例，在二十年里，政府先后征地16次，村集体土地96%被征，剩余的4%返还给农民的宅基地和集体经济发展用地。通过建设小产权房再出租，不但解决了农民的生活来源问题，更解决了在深圳务工的民工的住房问题。这也是后面提到的廉租屋。（三）是对村集体土地自主开发的一个探索。“城中村”改造不可避免的涉及到村集体土地的开发和使用问题，在现行的政策下，集体土地在“三个不得”的原则下，即不得改变土地性质，不得改变土地用途，不得损害农民的承包权益，允许通过转包、转让、出租、互换、股份合作的方式进行开发。如何在现行政策的框架内找到一条对村集体土地的开发路子，是我们进行“城中村”改造必须直接面对的问题，也是必须解决的问题。（四）是鲤鱼江镇打造低成本生活区的重要方式。低成本生活区指的是“城中村”改造后，可以容纳大量外来务工人员的安置和管理。根据调查，江北工业园区内的企业一般工人的工资在800-1000元，熟练工人的工资在1200元左右，除开发区标准厂房等几个少数的厂区为工人规划了住宿区外，其余企业并无安置工人的住宿地，可以预见，随着沿海地区的密集加工型企业的内迁，大量的密集型产业落户到江北工业园，所带来的低成本务工人员的安置问题，必然要在鲤鱼江镇得到解决。据调查，上灶坪村陈家湾旧屋出租的月租金不过30元，大量的务工人员和小商贩就居住在这里。所以，鲤鱼江的“城中村”改造，必须为江北工业园的长期发展做好准备，将“城中村”改造为干净、漂亮、低廉的生活区，不但能为政府解决务工人员的安置问题，更能通过村集体对其加以管理和约束。（五）是一项基础性改造工程，不是赢利性质工程。“城中村”改造是一项政府让利，群众受益的公益性基础工程，所以无论是村民自主开发还是引进开发商都必须坚持政府赢在环境改造，农民赢在生活环境改善，生活来源得到解决，开发商赢在一定的利润的多赢模式，大家多方共赢，但是谁都不能赢太多，找到一个平衡的契...
