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第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共19页金盛华城2005年工作计划方案第一部分广告费用分析第二部分广告方案第三部分开盘方案第一部分广告费用分析1、广告费用支出：现阶段的广告投入计算得约162891元，定房数至今定金加首付约为70套。可推算出现阶段给每一个定购客户所投的广告费用为2327元，这项批标相对偏高，主要是刚刚进入市场，经过了树立形象、预售两个阶段。这两个广告投放阶段投放规格大，投放频率高，导致成本偏高。随着销售的增加，成本会逐渐降低，总体上来说还是处于合理的水平。推断依据：第2页共19页第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共19页根据现阶段的广告投入经验，推算出项目开发及销售期内大概的广告投入总费用。根据可研报告，本小区销售周期为2.5年，在这2.5年内金昌电视广告（5分钟专题片）平均打一年300秒*3.5元*365天=383250元20秒广告打二年黄金时间播出每秒15元300元*730天=219000元镍都台20秒广告150元*730天=109500元金昌报打2.5年每周一半版3000*120周=360000元其它报纸作为辅助，根据现阶段的比例，其它报纸的所有费用占金昌日报费用比例的20%可以得出其它报纸所有费用为72000元另计活动费用：开盘5万元二次封顶4万元赞助5次活动5万元举办一次大型活动10万元。2.5年总共最大限度的广告费用应为1274261万元根据此推算可以得出：销售总额按1亿元来看，广告最大费用支出占总额的1.3%每年所需广告费用的最大额度：1274261÷2.5年=51万／年第3页共19页第2页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共19页给每户所投的最大广告费用：1274261÷1006=1267元／户可以看出至今在每户上所投的广告费用比每户所需的最大广告投入多1060元。2、现阶段的广告投入162891元，占最大广告费用的12.8%小区共1006户，根据广告投入的比例，可得出：如今广告费用的投入应售出的房屋数量1006×12.8%=128.7户，即129户。相差59户。原因：1、季节属销售淡季。2、对销售非常重要的样板间尚未作出来。3、购房者仍在思想转变期，面对高价位一时无法适应。4、在广告前期宣传中，主要进行小区及公司的形象宣传，在这样一个房地产开发尚属起步的城市，没有大的促销及公关活动，很难吸引平时习惯于低价消费的人群的兴趣。这一阶段广告的宣传基本在于传播小区的形象，也在于对消费者的引导作用，从1月初来定房者是新客户，说明人们的思想在慢慢转变。3、来人成交比10月16日至11月8日共来访客户有159人11月8日至1月10日共来访客户为184人一共为343人343÷70=4.9人即平均来5人，最终定一户第4页共19页第3页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共19页这项指标在现阶段较为合理，在以后的销售中应降低比例，增加成交的成功率。如果按现在的比例，1期460户需要接待2300人来访。销售完毕的保守的时间算到明年9月份，共214天，2300÷214=10.7人，每天需保证有10人的看房者。降低来人成交比，需要加强与顾客的沟通，加强现场销售的热烈气氛的控制和营造。用各种手段来促成成交。由于公司员工少，不可能假办顾客。但当有顾客来售楼厅有意向时，或有些在犹豫不决地时候，可由销售部暗中告示，让公司人员往销售厅打电话，有针对地对顾客看中的楼层进行挑选。已加速现场客户的积极性。4、从来访客户登记表看，没有突出的来人高峰期，基本每天来人都平均在6人左右。客户来访没有明显的随广告的投入而增减人数，来人数受广告的影响趋势不明显。从10月16日开始，广告宣传基本没有间断，来访客户平均化应属正常，也是好的现象，而且随着来访客户中新客户的加入，1月份新客户的定房，说明在现有广告尚没有进行大力促销时，客户的平均化是好的。也可以反映出，广告宣传在树立公司及小区形象方面起到了品牌效应。第5页共19页第4页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共19页5、成交客户成交客户的高峰期是10月26日，即促销活动结束的最后一天。11月—2005年1月10日，成交客户平均每两天一户。根据...