房地产估价假设开发法课件目•假设开发法的操作步骤•假设开发法的参数选择•假设开发法的案例分析•假设开发法的优缺点及注意事项•相关法规与技术规范录01CATALOGUE假设开发法概述定义与分类•假设开发法是指在评估一个未完成的房地产项目价值时，先假设该房地产项目已经完成，并基于该假设条件对房地产项目进行评估的方法。根据假设条件的不同，假设开发法可分为三种类型：延续开发法、重新开发法和最佳使用法。•延续开发法假设房地产项目将在未来按照现有的用途和规模继续开发完成，评估该房地产项目在未来开发完成时的价值。•重新开发法则假设房地产项目将重新规划设计并进行开发，评估该房地产项目在重新规划设计并开发完成时的价值。•最佳使用法则假设房地产项目将按照最佳用途进行规划和开发，评估该房地产项目在按照最佳用途进行规划和开发完成时的价值。假设开发法的应用范围假设开发法主要应用于评估尚未开发或正在开发的房地产项目的价值。这些房地产项目通常具有较高的增值潜力，因为它们通常是未完成的或处于早期开发阶段，可以通过合理的规划和开发实现更高的价值。假设开发法也可用于评估那些未来可能进行开发的房地产项目的价值，例如那些处于规划阶段或待审批阶段的房地产项目。假设开发法的基本思路假设开发法的基本思路是先确定一个假设条件，然后基于该假设条件评估房地产项目的价值。这个假设条件通常包括未来的开发计划、开发周期、市场条件、利率和费用等。在评估房地产项目价值时，假设开发法需要考虑以下因素土地价值：根据土地的地理位置、地质、环境等因素评估土地的价值。假设开发法的基本思路01020304建筑成本开发周期市场条件利率和费用根据建筑材料的种类、价格、人工费用等因素评估建筑的成本。考虑从开始开发到项目完成所需的时间和资金成本。考虑当地房地产市场的供求关系、竞争状况等因素对项目价值的影响。考虑借款利率、资金成本、管理费用等对项目价值的影响。02CATALOGUE假设开发法的操作步骤调查待估房地产的基本情况010203地理位置产权情况实物状况了解待估房地产的所在地区，包括是否位于市中心、郊区或城乡结合部等。核实待估房地产的产权归属、使用权限和限制等情况，确保无产权纠纷。对房地产的建筑结构、装修档次、设施设备等进行详细了解。确定最佳的开发利用方式建筑用途确定房地产的最佳用途，如住宅、商业或工业等。规划设计根据调查情况，结合市场趋势和客户需求，确定最佳的规划设计方案。开发强度根据土地性质、市场需求和经济效益等因素，确定合适的开发强度。预测开发完成后的房地产价值市场分析估价方法修正系数分析类似房地产在市场上的销售情况，以了解当前市场需求和价格水平。采用比较法、收益法和成本法等多种估价方法，对开发完成后的房地产价值进行预测。根据实际情况，对预测结果进行修正，以更准确地反映房地产的实际价值。计算待估房地产的价值开发成本利润水平计算公式根据调查和预测结果，计算开发所需的成本，如建设投资、营销费用、管理费用等。根据房地产市场和开发风险等因素，确定合适的利润水平。采用合适的计算公式，如现金流量折现法、静态投资回收期法等，计算待估房地产的价值。03CATALOGUE假设开发法的参数选择折现率的确定定义折现率是投资者将未来现金流折现到当前价值的利率，它反映了投资者的风险偏好和资金成本。影响因素折现率受到多种因素的影响，包括市场利率、风险等级、行业特点等。确定方法在实践中，通常采用资本资产定价模型（CAPM）等方法来计算折现率。持有期收益率的确定定义持有期收益率是指投资者持有房地产期间的预期收益率，它反映了投资者对未来房地产市场的预期。影响因素持有期收益率受到多种因素的影响，包括房地产市场的供求关系、经济增长率、政策调整等。确定方法在实践中，通常根据市场情况和历史数据来预测持有期收益率。开发周期的确定定义开发周期是指从取得土地到开发完成所需的时间，它反映了房地产开发的复杂程度和风险水平。影响因素开发周期受到多种因素的影响，包括政策环境、地理位置、基础设施建设等。确定方法在实践中，通常根据经验数据和实际情况...
