开发工程前期管理制度前期物业管理1）2）物业前期参与管理制度竣工前期介入管理规定（（物业前期参与管理制度一、物业管理的前期介入，即从物业管理的角度对建筑结构，建筑材料、水电空调、保安消防、办公通讯、环境卫生、绿化环保、楼宇管理、配套设施提出合理化建议，并基于自身的物业管理经验对大楼物业管理的组织结构、岗位设置、人员培训计划、管理计划、各岗位的工作流程和岗位责任制的制定。二、前期物业管理的工作设施方式：公司签订前期参与管理协议生效之日起，物业公司负责组织专家成立专门的工作小组，针对广场项目的具体问题提出有关的服务计划书，并按双方认可的计划书进行实施，定期派有关人员参加房产公司的重要工程会议，必要时应常驻房产公司，物业公司提供的意见和建议一般以文字材料为准，并要求有较强的时效性，合作双方共同建立前期物业管理档案。三、1、物业公司提供前期物业管理的内容：通过对市场的调研和周边相近楼宇的比较，提出广场功能设计定位的建议。2、按照广场的市场定位，提出标准层楼面布局，不同结构楼层的分配比例、管理用房位置、设备安置位置设计建议和依据。3、对整栋大楼从结构构造，到材料选购、装饰、装修、设备的安装，从大楼的使用者和管理者的角度提出建议。4、从实际出发，对原设计中可能存在的缺项、漏项和非最优化处理有碍实际使用功能的，提出补充建议和改进建议。5、对大堂、商场、餐厅、设备层、控制室、管理办公室的分布和布置提出优化改进的建议。6、对商场的配套部分，包括客户的进出通道和车道、工具间等设置提出建议。7、综合物业管理的实际经验，对xx商场订购的设施设备型号、质量、性能等提出参考意见，并配合房产公司进行验收，包括：检验其是否符合国家有关标准要求；有无质检合格证书；配件是否齐全；安装是否平整；是否便于维修；各种仪器、仪表是否灵活、灵敏、安全、精确；运转是否正常；辅机和工具是否齐全。8、9、10、对工程后期设备的安装调试及隐蔽工程提出建议。从实用性的角度对智能化设计提出补充、修正建议。协助业主做好验收和接管工作，制定验收表格，清点物品数量，检查施工质量，例如验收工作内容主要有：（1）、主体结构：地基沉降不得超过规定要求允许的变形值，裂缝不能超过国际标准，外墙不得渗水；（2）、屋面和楼地面：各类屋面必须符合国家建筑设计标准的规定，排水畅通，我积水不渗漏，注意检查裂缝、脱皮、起砂现象，卫生间和阳台、厨房的地面不允许倒流和渗漏；（3）、装修：对门窗、玻璃、开关进行检查；（4）、电器：线路要求平整、顺直、牢固，过墙和联接符合要求，支架和悬挂牢固，接触良好，避雷装置符合国家标准，各种电器运转正常，噪音振动不能超标，图纸资料和记录档案材料一应齐全；（5）、水、为、消防、采暖管道应安装牢固，控制部件启闭灵活，无滴、漏、跑、冒现象，卫生间、厨房排水流畅。消防设施应符合国家标准规定，并有消防部门检验合格证；（6）、附属工程及其他。如室外排水系统的标高，窖井的设置，管道坡度、管位，化粪池等必须符合要求，另外，还包括场地清除，临时设施与过度房拆除清理完毕，相应市政、公建配套工程和服务设施也应达到质量要求。11、自工程竣工前三个月起，物业公司即派出专门的管理班子着手为大楼的正式开业做准备工作，其中包括以下内容：（1）提出管理的财务预算，进行运营成本的测算和管理成本的测算；（2）设计管理公司的组织机构、制定人员的编制、管理人员和部门设置；（3）提交全套的管理方案，其中包括员工管理制度、员工守则、劳动条例、福利制度、奖罚条例、安全管理制度、员工培训计划；（4）提交各岗位的职责范围和责任制度，及工作流程；例如：总经理、部门经理、办公室、后勤、保安、消防、楼层管理、大堂服务、卫生、绿化、工程维护等等；（5）建立值班制度和检查制度，设计紧急情况和突发事件处理规程；（6）设计开办费用计划，协助房产公司落实采购任务，确保开业所需各类物资到位；（7）协助房产公司组织开业庆典。12、协助房产公司制定《租赁合同》、《管理公约》、《业主委员会章程》等文书条例，为住户办理入住手续。13、...
