第1页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共187页项目策划销售执行方案第2页共187页第1页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共187页目录一、市场调查（见前期策划报告）二、项目分析（见前期策划报告）三、项目定位（见前期策划报告）四、价格策略4.1价格制定原则4.2价格走势建议4.3价格定位策略4.4价格推广策略五、营销推广4.1营销推广总策略4.2本区域竞争策略4.3同类型竞争策略4.4推广时机与条件第3页共187页第2页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共187页4.5核心卖点的提炼4.6营销运作期策略4.7营销阶段性调整4.8营销总结与反馈4.9营销推广预算费4.10项目招商策略4.11尾房销售策略六、销售实施5.1销售目标及进度安排5.2销售模式及组织架构5.3销售现场及道具准备5.4销售代表培训之方案5.5销售现场管理及控制5.5销售人员管理与考核5.6销售客户跟进与建档5.7销售广告评估及建议七、项目包装（略）5月15日前提交第4页共187页第3页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共187页八、宣传推广（略）5月15日前提交第5页共187页第4页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共187页四、价格策略4.1价格制定原则定价原则：价格与物业品质、目标客户、市场状况等方面有着密切关系，定价原理主要考虑以下几个方面：1)整体的经济环境；2)同类型户型产品销售情况；3)物业自身客观条件：地理位置、质品；4)物业管理等服务标准；5)项目景观、朝向、户型、面积、层次等有效调整各单位之间的价差，使各单位的价格更均好。6)结合开发商给予房屋均价2000元平方米，制定各单价。4.2价格走势建议为了在销售各阶段都能聚集人气，保持销售的顺利进行，建议分阶段安排不同价目表，对各销售阶段进行有步骤的阶段价格控制。内部认购期为吸引人气，建议采取低等价入市，此阶段认购的客户除享受折扣优惠外，还可享受价目表1%~3%的额外优惠；公开发第6页共187页第5页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共187页售后成交的客户则按价，无额外优惠；后期随着项目的形象、知名度等越来越有利，对价目表价格成交目表进行稳步拉升，使整体实收均价达至目标值；至尾盘期针对少量滞销单位采取额外优惠1%~2%的手段，刺激客户成交。1）价格走势说明：说明阶段均价阶段性销售总量控制最终均价开盘前期1858元/㎡0-30%第7页共187页第6页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页共187页均价2052元/㎡（不含折）开盘中期均价2015元/㎡30-50%2210元/㎡50-90%开盘后期均价2080元/㎡90-100%4.3价格定位策略本项目进行内部认购时，楼体形象还未成形、第8页共187页第7页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页共187页不利于展示的状态下，项目的定价应考虑前期略低，以低价入市，吸引市场，聚集人气，同时也为后期项目的升值提升预留空间。建议项目的价格策略为“低价入市、逐级加价”，即初期以中价格、高姿态吸引市场关注，在以自身的品质获得市场追捧后逐级加价。调价可采用折扣变化和提高单价策略（内部认购期采用降低折扣，其他销售期采用提高单价的方式），最终实现目标均价。1）分析项目周边竞争项目价格表参考：价格(元/m2)华府天地首创名苑华达幸福湾东方美景二期鸿升花园（多层）实际最低价/18001600二期预计16001758实际均价189020001800二期17001800实际最高价2200/2200二期18001908层差价20-50/30-5020-3020-50第9页共187页第8页共187页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页共187页权重评分表（根据各项目的实际考察情况评定）：内容整体环境交通配套规模设计硬件设施外观景观权重30710713388首创名苑154558155华达幸福湾2056610266华府天地1955511276柳荷鑫苑2168612267市场均价合成：小高层项目市场均价=各楼盘均价×对应权重比例之和1858元/㎡，根据上述结论本司建...
