第1页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共53页华龙湘安大厦策划报告2009年10月18日第2页共53页第1页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共53页目录：一.长沙房地产市场研究1.长沙社会及经济发展2.城市发展趋势3.长沙市房地产发展趋势4.市场竞争格局5.商住楼市场分析二.区域环境及竞争对手分析1.区域环境扫描2.竞争个案分析三.项目基本情况1.地理位置2.交通3.周边配套4.项目四至5.项目技术参数四.项目SWOT分析1.项目四至分析2.项目SWOT分析3.项目核心价值提炼五.项目综合定位1.物业定位2.形象定位3.客户定位4.项目核心概念提练六.营销策略1.营销战略2.销售时机3.销售阶段划分及销售目标4.主要销售阶段进入必备条件检测5.推售原则及推售顺序6.各推广阶段营销策略七.宣传推广策略1．广告受众分析2．广告诉求点3．宣传口号建议4．广告宣传主线第3页共53页第2页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共53页5．媒体投放策略6．SP活动策略八.定价策略1．定价2．调价体系3．折扣体系九.销售组织1．人员组织及安排2．现场工作人员形象建议3．展销现场人员组织及形象建议附件1.营销策划及销售执行工作内容2.营销合作方式（销售底价、营销收费标准、营销溢价分成方式）第4页共53页第3页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共53页一、市场研究1.长沙社会及经济发展1.1、总人口及地区人口结构长沙市人口结构表人口类型常住人口市区人口郊县人口城镇人口农村人口人口数量（万人）658.56261.3397.26403.37255.19所占比重100%39.68%60.32%61.25%38.75%（数据来源：长沙市统计局）08年长沙市常住人口658.56万人，总人口数量为湖南地级市第三位，其中主城区人口达到261.3万,是湖南省城市人口最多的城市。随着长沙市工业化进程的加快和经济的持续发展，大量的农村劳动力逐渐向非农业转移，人口的空间分布也逐渐向城镇聚集,根据最新统计数据显示，长沙市城镇人口为403.37万人，农村人口为255.19万人，全市城镇化率为61.25%,一年来提高1.05个百分点。长沙市城市化水平逐年提高，正处于发展上升型的城市。湖南只有长沙是商业核心城市，长株潭城市群两型社会的建设，也会无限放大长沙的聚集力和辐射力长沙商家的目标消费群已不仅止于260万人长沙人，而是6800万湖南人。1.2、GDP发展状况（数据来源：长沙市统计局）目前长沙市整体经济近5年来以14-16%的速度继续保持较快、平稳增长势第5页共53页第4页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共53页头，并在08年突破3000亿，跻身3000亿中国实力城市俱乐部，在中国城市排名第23位，中西部城市排名第5位，人均GDP达到45569元，合6667美元。长沙城市经济快速有序发展，经济实力不断增强，城市活力得到进一步彰显。1.3、产业结构（数据来源：长沙市统计局）在农业产业区域布局上，形成了“一带三环、四廊四区、六园八业”的城郊都市型农业的基本格局。在工业方面形成了工程机械、电子信息、烟草食品等支柱产业和生物医药、新型材料等新兴产业共同领跑长沙工业的格局。长沙在商贸旅游和文化产业亮点频多，08年长沙实现社会消费品零售总额1270亿元，增长22.5%，实现旅游业总收入303.7亿元，入境旅游总收入居中部城市首位。文化产业方面形成了动漫、电视、出版、报纸等全国有影响力的产业集群。长沙产业结构除08年外均呈均三二一排布，第三产业较发达，无论是从规模、增长还是就业人数来说，第三产业的发展刺激着长沙的经济发展，而工业经济的支撑也带动了商业经济的发展。1.4、全社会消费品零售总额第6页共53页第5页共53页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共53页（数据来源：长沙市统计局）长沙城市消费力较强，在中部城市中社会消费品零售总额仅次于武汉，高于周边省会合肥、南昌一倍多。在所有中西部城市中也仅次于重庆、成都、武汉三市。长沙市区社会商品零售总额与市区人口之比在全国过百万人口的城市中，排第7位，超过天津、哈尔...
