第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共19页徐州饭店商务大厦全程营销策划前言如果说,市场调查是一门科学,而定位则是在此基础上充满创新思维的艺术，更准确的说，定位是科学与艺术的结晶。我们不敢想象一个没有产品定位、形象定位、功能定位和经营定位的项目在当今的市场上如何生存。而且，只有当项目的综合素质、市场定位符合投资者的的需求，并与商业市场发展趋势相一致，项目才有了成功的基础。第一部分定位分析通过对前期市场调查结果的研究与分析，对项目的未来市场销售经营潜力作出客观的评价和判断，从而制定出项目的策划推广方向。其内容包括以下几个方面。（一）项目销售力的综合分析对于商业物业营销而言，其命脉就是"市场"这只无形的大手，只有符合市场规律原则，商业物业才有生存空间。好的市场调查可以了解市场至目前为止的静态状况，市场研究则是为市场未来的发展做出动态预测，市场分析的重点在于找出市场结构的薄弱部位、市场空白点及未来可能的需求增长点。本部分正是基于此点展开的。第2页共19页第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共19页（二）项目所处市场环境及其发展趋势的分析不论从历史沿革，还是从政府未来发展规划，或是从市场调查资料，我们都可以清楚地看到，项目地所处位置一直是徐州乃至淮海经济区商业的黄金旺地。七八十年代，白云、蓝天和人民商场曾经是徐州市民的首选商业消费场所。九十年代，随着市场经济的深化和大规模的城市改造，特别是淮海路三大广场的改扩建，新一佳进驻彭城广场，人民商场衰落，以淮海路为轴线，三大广场为依托的徐州市整体商业格局基本明朗：1、彭城广场将成为淮海经济区规模最大，商贸服务设施一流、商品档次最高，集购物、观光、休闲、娱乐、商住、会展、金融、信息等功能为一体，展示大都市形象，提升城市档次的中央商务区（CBD）；2、淮海广场则突出商旅结合，依托流动人口多和铁路、公路及城市公交站点高度集中的优势，以及东广场建设的机遇，将建成淮海经济区最大的集加工、销售、展示、信息发布于一体的大型服装交易中心；以住宿、餐饮、医药、百货、娱乐为主的商旅、物流服务中心；3、人民广场将建成市区西部的购物休闲中心。戏马台文化商业步行街的建设，无疑将更加凸显彭城广场的CBD中心地位。而淮海广场从未来的商业市场发展来看，将成为淮海经济区CBD的"窗口"和"口岸"。主城分区商业中心和社区商业分析（此略）。（三）项目所处市场人流、车流的分析从彭城和淮海广场的人流和车流量的对比分析中我们可以看出，淮海广场的人流第3页共19页第2页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共19页和车流量与彭城广场差不多，有时甚至多过彭城广场；其正常流动人口约为6万人／日左右；东站周边聚集着大量的居民区，如四道街、堤北居民小区、铁路宿舍、天桥小区、下淀、黄山陇等，其人口总量在30万以上；再加上29路公交站点和长途客运（第六部分有详细论述）条件，使得项目地周边成为巨大的人流集散区域。可以说项目地的集客量远大于彭城广场。但问题的关键差异在于，去彭城广场的人流主要目的是休闲购物，而项目地的人流量虽大但真正在此消费的却不多，众多的人流在此成了匆匆过客。究其原因：1、市民普遍认为交通站点集中处"假货多、脏乱差"；2、商业布局分散且有阻隔；蓝天、白云、朝阳市场中间隔着：淮海正、副广场和复兴路；复兴路为徐州市最繁忙的道路之一，而在其间又有一个"巨大"的徐州饭店，虽然周边是一些沿街商铺，但在复兴路繁忙的影响下，虽有白云一家苦苦支撑，又怎能担起商业中心"复兴"大任。由此可见，项目地的兴建将从根本上改变这一不利局面。但其关键有两点：一是徐州饭店的改造从开始就应从"口岸商业楼盘"的市场要求整体策划设计，整合营销、分段交付，而不是局部改造，分步走。再就是要"开放"、"搞活"、"安定"、"整洁"。所谓"开放"，就是要使项目整体布局合理、通畅，一层采取开放式结构，绝不能再如过去的徐州饭店自我封闭，自成一体，而是和商圈内的其它商业"关联互动...
