律师办理商品房交易业务操作指引VIP专享VIP免费

第1页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共47页律师办理商品房交易业务操作指引（2007）（2007年12月18日业务研究与职业培训委员会会议通过）第一章总则1.1制定目的为规范和促进本市律师办理商品房交易法律业务，提高律师的服务质量和水平，特别是指导年轻律师广泛参与商品房交易法律业务，按中华全国律师协会和上海市律师协会的要求，上海律协建筑与房地产法律研究委员会制定本指引。本指引并非强制性或规范性规定，仅供本市律师在办理商品房交易业务时参考。1.2概念界定（1）本指引所指的商品房，是指依据法律、法规及其他相关规定可以在市场上自由交易、不受政府政策限制的各类商品房屋，包括新建商品房、二手房（存量房）等，但不包括公有房屋、廉租住房、经济适用房等政府对其交易有限制条件的房屋。（2）本指引所指的商品房交易，具体包括商品房预销售、二手房买卖以及商品房抵押、租赁等其它以房屋所有权为前提的交易行为。1.3律师办理商品房交易业务的基本原则律师办理商品房交易业务，应当坚持对委托人诚信负责的原则，恪尽职守，勤勉尽责，不受任何单位及其他组织和个人的非法干涉，依法维护委托人的合法权益和国家有关法律法规的正确实施。1.4律师办理商品房交易业务的前提和要求律师办理商品房交易业务，应当依据与委托人签订的委托协议，在委托权限内依法履行职责，不得损害委托人的合法权益；同时应当保守当事人的商业秘密和个人隐私，按有关规定须向司法行政主管机关通报案情及已失密或者已解密的除外。1.5本操作指引的业务适用范围本操作指引主要适用于律师从事商品房交易的非诉讼服务，律师代理委托人从事商品房交易在起草、修改有关的各种合同以及办理有关登记备案手续时应注意的有关事项是本操作指引的重点。律师在代理有关商品房交易的诉讼案件时，本操作指引也具有一定的指导作用。第2页共47页第1页共47页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共47页第二章新建商品房买卖第一节一般规定2.1.1概念界定（1）商品房现售，是指房地产开发企业将已竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。这就是说商品房要现售，必须已竣工验收合格，取得竣工验收合格证明，这是国家对商品房现售的基本要求。但有的省市提高了商品房现售的标准，例如上海目前规定商品房现售，房地产开发企业必须已经取得商品房初始登记的房地产权证（大产证），没有取得大产证的新建商品房销售行为均视为商品房预售。（2）商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。（3）商品房预售许可证，是指商品房符合预售条件后，经房地产开发企业申请，房地产开发管理部门核发的同意房地产开发企业进行商品房预售的书面证明文件。（4）返本销售，是指房地产开发企业以定期向买受人返还购房款的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》明令禁止这种销售方式。（5）售后包租，是指房地产开发企业以在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房的行为。建设部《商品房销售管理办法》规定：未竣工的商品房不得通过售后包租的方式销售。（6）预测面积，又称暂测面积、合同约定面积，是指在商品房预售中，房地产开发企业或者其委托的有资质的测绘部门根据设计图纸计算出来的预售商品房面积。（7）实测面积，又可称产权登记面积，是指预售商品房竣工验收后，经有资质的测绘机构实地测量，房地产行政管理部门确认登记的房屋面积。（8）面积误差比，是指实测面积（产权登记面积）与预测面积（合同约定面积）发生误差的比例，具体计算方法是：面积误差比=×100%（9）套内建筑面积，成套房屋的套内建筑面积由房屋的套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。1）套内使用面积包括：a.卧室、起居室、厅、过道、厨房、卫生间、厕所、储藏室、壁橱等分户门内面积的总和；b.跃层住宅中的户内楼梯按自然层数的面积总和计入使用面积；c.不包括在结构面积内的烟囱、通风道、管道井均计入使用面积。d.内墙面...