第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共19页巢湖人民路商业步行街营销策划报告巢湖印象巢湖，安徽中部的一座城市，位于合肥、南京、芜湖1小时经济圈核心；巢湖，截止2008年，全市总人口465万，主城区33万人；巢湖，有着3000年的悠久历史，名人辈出；巢湖，有全国5大淡水湖之一的巢湖，每年吸引大量中外游客；巢湖，经济基础薄弱，是一个发展中的城市。一、巢湖商业地产分析1、08-09年巢湖商业地产市场概况2008年巢湖市整体房地产市场销售面积和投资意愿持续低迷，进入2009年，第一季度商铺成交面积为15285.83㎡，成交均价为15307.17元/㎡。第二季度商铺成交面积为11346.97㎡，成交均价为14994元/㎡。虽然比08年成交量略有回升，但总体仍呈现出投资意愿不强的态势。第2页共19页第1页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共19页2、巢湖市四大商业片区及直接竞争对手概况备注：商业片区分布图自人民路（即本项目地块）改造建设以来，巢湖的商业分为四大片区：金码头步行街商业片区，东风路片区，团结路片区，健康中路、人民北路片区。本项目的直接竞争对手为东方新世界。片区名称主要业态主力店租售价格人流量结论金码头步行街商业片区服饰、鞋类、饰品等商品零售，以及餐饮、娱乐、休闲等无。都为传统的社区底商，分散经营售价：1.2万-1.5万/㎡，租金：2-2.5元/㎡·天5000-8000人次/天是入市较早的商业步行街项目，但由于产品规划的局限性，只服务于周边社区居民的日常消费。并随着周边商业的增加，其市场影响力和份额都将越来越少。东风路片区日用百货、家电、手机、电脑、服饰、饰品等天湖商城、安德利购物中心、大乐购购物广场、迪信通手机广场售价1.8万-2万/㎡，租金：2-4元/㎡·天7000-13000人次/天巢湖目前最热门的商业区，受人民路改造影响，租金飙长，一铺难求，但由于交通限制，经营状况不佳。团结路片区高档服饰鞋帽、肯德基、婚纱摄影、家电以商之都、肯德基售价：1.5万-2.5万元/㎡，租4000-7000人次/天巢湖目前最中心、最高档的商业区，人流量最大，经营状况良好，但由于人民路改造带来的交通限制，需进入一段萧条第3页共19页第2页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共19页及小商品批发金：2.5-5元/㎡期，但改造后的物业升值是必然趋势。健康中路、人民北路片区各种家电、电器、日用商品、服饰、饰品苏宁电器、世纪华联大卖场售价：1.8万—3万元/㎡，租金3元—5元/㎡·天6000-12000人次/天该片区以恒生·阳光城为中心，受人民路改造影响，区域内商家大部分搬迁至人民北路商业段，该地段年代久远，建筑陈旧，只是作为一个临时的商业聚集区。东方新世界超市、百货、居住、酒店、休闲娱乐于一体沃尔玛，百大集团（可能引进）不详不详项目体量较大，与本项目的一站式购物生活中心的产品定位相同，尤其是在人民路项目开工后，吸引了不少消费和投资客流。但由于地段处于郊区（在巢湖，市中心以外2公里已算偏远），项目的辐射半径只能限于当地居民，而无法与市中心项目相提并论。综上所述：巢湖的商业有且只有人民路及延伸地带，这也与政府的规划意图相一致。四大商业片区的良莠均受到人民路的严重牵制，人民路当之无愧成为城市的商业之星。东方新世界虽然与本项目有着直接的竞争，但由于地段的限制，其竞争力有限，对本项目所产生的影响力不大。人民路的改造升级（即本项目）是巢湖市具第4页共19页第3页共19页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共19页有划时代意义的商业变革，是巢湖市商业的标杆，其他项目唯该项目马首是瞻。二、项目SWOT分析1、优势S（1）绝对的区域优势：巢湖市双跨南京、合肥两大城市1小时经济圈，本项目的超大体量，将辐射周边近2500万的消费人群；（2）绝对的地段优势：本项目位于巢湖市最繁华的人民路段，城市商业之心；（3）绝对的产品优势：本项目总建筑面积为26万㎡，全功能商业规划，最时尚大方的建筑，一站式生活体验、休闲、购物、文化中心。（4）绝对的规划优势：本项目为省、市、区三级...
