人口年龄结构对住宅市场的影响效应分析李祥高波（南京大学经济学院，江苏南京210093）摘要：本文将人口因素与住宅市场联系起来，借鉴MW（Mankiw-Weil）模型，利用1995-2009年的宏观数据检验了中国人口年龄结构对住宅供给、住宅消费以及住宅价格等的影响效应。研究发现，不同年龄段人群对我国住宅市场的影响不同，50-64岁工作年龄段的人口对住宅供给、住宅消费与住宅价格均有显著正向影响，处于婚龄的15-29岁人群对住宅消费与住宅价格有显著正向影响，而65岁以上刚退休人口则对住宅供给有显著负向影响。这对于当前面临人口红利期逐渐消失从而逐步步入老龄化社会的中国未来的住宅市场发展具有重要意义，为维持老龄化背景下住宅市场的健康发展，需要从房地产金融创新、税收政策以及住房保障等方面着手。关键词：人口；年龄结构；住宅市场TheEffectofDemographiconChineseHousingMarketLIXiangGAOBo(SchoolofEconomics,NanjingUniversity,Nanjing210093,China)Abstract:Combiningdemographyfactorsandhousingmarket,drawingonMankiw-Weilmodel,thispaperanalysestheimpactofdemographyagestructureonthehousesupply,consumingandpriceonChinesetimeseriesdatafrom1995to2009.ThearticlefindsthatdifferentcohortswhohavedifferentageimpactChinesehousingmarketdifferently.Concretely,thereisasignificantpositiveeffectbetween50-64yearsoldcohortsandhousingsupply,consumingandprice,butasignificant本文受到教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目“我国城市住房制度改革研究”（编号：10JZD0025）和国家社会科学基金重点项目“扩大内需与引导住房理性消费的宏观经济政策研究”（编号：08AJY010）的资助。李祥（1985.11），男，江苏泗阳人，南京大学经济学院博士研究生，主要研究方向为房地产经济与金融。邮箱：lixrr1213@yahoo.com.cn。高波，江苏泰州人，南京大学经济学院博士生导师，主要研究方向为发展经济学，房地产经济与金融。第2页共14页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共14页negativeeffectto65-74yearsoldyoungretirees.Itisimportanttoanageinganddemography-dividenddecreasingsociety.So,itneedstotakemeasuresonfinancialinnovations,tax,andhousingsecuritytomaintainthehealthydevelopmentofChinesehousingmarket.Keywords:demography;agestructure;housingmarket1引言影响住宅市场运行的因素有很多，例如土地市场、利率、心理预期以及城市化水平等，并且很多文献都已经就这些因素对住宅市场的影响进行了富有成效的研究。人口因素同样对于住宅市场的发展有着不可忽视的影响。一是因为人口尤其是处于工作年龄段的人口本身就构成了住宅市场中住房产品最主要的供给者与需求者；二是因为人口因素会影响例如国民经济的增长率、居民的储蓄率等因素（王德文，蔡昉，张学辉，2004，钟水映，李魁，2009，钟水映，李魁，2010），而无论是经济增长率还是居民储蓄率都必然会对住宅市场产生重要影响。从新中国成立以来我国人口年龄结构的变化趋势来看，20世纪60年代我国经历了人口的高速增长阶段，平均在30‰左右，20世纪70年代初我国开始实行计划生育政策，人口的出生率开始下降，在死亡率很低的情况下，人口增长率下降。这些造成的一个问题就是，在当前我国的人口分布中，虽然处于15-64岁工作年龄段的人口仍然占有很大比例，但其占比开始下降，相反，0-14岁及65岁以上人口占比增加，从而使得我国的人口抚养比上升。根据胡鞍钢（2007）的研究，我国将于2015年达到人口红利的峰值，之后开始下降并于2035年基本结束，从而进入人口负债期。在当前中国面临人口红利期逐渐消失的背景下，研究中国的人口年龄结构对住宅市场的影响效应显得尤为重要。2文献回顾人口因素尤其是人口的年龄结构对住宅市场的影响是显而易见的，处于工作年龄段的人口作为主要的住宅供给者与消费者，其在总人口中占比的变化必将影响住宅市场中住宅供给量、住宅消费量的变化，进而影响住宅销售价格的变化。将人口因素对住宅市场的影响进行理论研究则源于Mankiw&Weil(...
