漓江奥林苑项目整合营销策划执行报告VIP专享VIP免费

第1页共110页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共110页漓江奥林苑项目整合营销策划执行报告深圳市星彦地产顾问有限公司第一部分项目营销背景简析漓江奥林苑是由桂林润松休闲健身有限公司和桂林市松杉房地产开发有限公司联合开发的高档纯别墅项目，项目定位为国际5S标准别墅小区，占地面积50万平方米，规划380余栋纯别墅，容积率0.28，绿化率62%。区内用于健身休闲的体育产业面积11万多平方米，引入黄沙河的自然水系蜿蜒窜流小区的每个角落。一、项目营销利好因素1、山水环境项目位于距桂林市9公里的漓江与黄沙河交汇处，依山傍水，山水相连；东面黄沙河蜿蜒流过，沿岸翠竹绿柳，风景优美；南邻桂磨快速道，远眺漓江堤岸美景，西面隔漓江对岸便是奥林山，山峦起伏，奇峰迭起；北依柑橘果园，硕果飘香。2、体育产业第2页共110页第1页共110页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共110页奥林苑内有独一无二的11万多平方米的超大规模体育产业，如网球场、高尔夫练习场、羽毛球场、乒乓球场等设施。3、独一无二的水系景观设计奥林苑内水系景观环绕整个小区，涓涓溪水，沁人心脾。4、个性化别墅设计奥林苑的所有单体别墅的设计均采用独具个性化的设计手法，每一栋别墅的内部构造和外型都不尽相同。5、超低密度奥林苑的容积率仅为0.286、户户2个以上车位设计师在设计中充分考虑了居住本项目的业主的身份地位，非富即贵，所以每一栋单元的车位都保证在至少2个。7、外立面奥林苑的外立面用料均选用的是高档天然石料。8、高尔夫练习场第3页共110页第2页共110页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共110页桂林首个超大型私家高尔夫练习场，面积达21000平方米。9、国家对别墅用地禁止国家禁令在未来5年内禁止别墅用地的开发，使得别墅这类产品将会具备稀缺性，因此项目的升值空间极大。10、周边人文景观环境奥林苑位于灵川县大圩镇管辖区，大圩镇居广西四大古镇之首，青砖青瓦青楼房，5里长的青石板路沉淀了历史的沧桑风貌。当年尼克松总统访华游览漓江而建的尼克松小道依然完好，一砖一泥，仿佛残留着历史伟人的智慧气息。11、项目位于休闲度假区域本区域为市政府规划的休闲度假区域，周边规划多为低密度高尚住宅区。二、项目营销不利因素1、位置偏，交通不便项目距市区9公里，虽有旅游快速道，但目前周遍配套不完善，人气不足，尚未通公交，出租车少有问津，交通不便。第4页共110页第3页共110页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共110页2、公路噪音项目距旅游快速道较近，靠近路边的单元存在一定的噪音污染，虽然目前车辆较少，但后期污染可能会严重些。3、户型面积大根据前期的市场反映，项目的面积多数为400㎡左右，而客户接受的面积处在250㎡-350㎡之间，面积偏大。4、工程进度慢项目目前的工程进度较慢，长达约二年的筹备造成一定的负面影响。5、规划未确定项目追求个性化设计，导致目前规划未完全确定。6、去年已宣传但又终止由于各方面原因，项目在前期一段造势之后，去年10月份广告投放基本处于停止状态。7、市场对目前价位有抗性根据前期认筹市场对价格的反应，客户对项目之前拟订的试探价格有抗性。第5页共110页第4页共110页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共110页8、银行对个人住房贷款政策从紧银行对个人住房贷款政策从紧，导致客户的买房贷款存在难度且承担较高的利息。第二部分项目总体营销战略一、项目推广时机与步骤1、准备充足，推广先行建议在项目正式开盘前，将项目的准备工作做到充足，特别是项目的现场准备工作和项目的预热推广工作，将项目的销售中心包装到位、市区内的户外广告和报纸广告等的宣传炒作等，让桂林市区的目标客户知道本项目、了解本项目，并形成一定的形象和口碑效应。2、抓住时机，尽早开盘第6页共110页第5页共110页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共110页x3722x中国最大的资料库下载由于本项目去年已进行了一定程度的推广，在市场上已有了一...