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泰古广场营销方案(DOC5)VIP免费

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第1页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共5页泰古广场营销方案1、销售方式针对1F至4F分别采用如下销售方式:1F返租销售2F分零销售3F租售并举或整体销售4F整体销售说明:1F由于单价太高,因此考虑划分为较小的铺位,降低总价;为有效控制经营期限与投资者返租期限不一致的矛盾,建议“先销售,后招租”的产权式销售方式。1F销售主要针对投资类客户,铺位划分的面积段主要集中在套内5—9㎡,对此类客户统一采用“购买后交由开发商统一招商,委托经营5年,并在5年期限内每年享受总铺款8%的回报”的政策,这样做的优点在于首先避免了铺位分散经营的混乱和无序,同时结合区域客户无暇经营,希望投资的愿望,以较低的购铺门槛吸引中小投资者购买。由于目前我市年返8%的项目已经很多见,因此可以采取购铺一次性返两年半租金,建议具体操作为客户签定认购合同,待银行贷款办理下来以后,返还租金租金给客户,剩余两年半租金则从第二年年中开始采取每月返还的方式进行。2F目标客群主要为经营类客户,沿步行街两侧划分为套内120—200㎡的铺位,主要考虑由经营特色餐饮、西餐、咖啡、茶楼的商家购买。3F目标客群主要为古玩经营商家,主要采用先销售,后招租的方式。4F二是整体由一家大型品牌餐饮收购。2、价格策略本项目由于业态组合较复杂,因此价格的制定应结合销售方式确定(注:公摊为我司初步测算,具体公摊应由测绘院评估)楼层面积(㎡)公摊率建面售价(元/㎡)套内售价(元/㎡)租金(元/㎡·月)售后总价(万元)1F522450%150003000012078362F462545%12000218188055503F341640%900015000653074.44F194040%600010000401164对于1F为弥补返租差额(30000×0.08÷12=200,超过了120),采取价格提升的方法,因此,必须将售价提高到一定水平,通过获取更多的客户投资额和银行贷款用于弥补此资金缺口。提升后的价格表为楼层面积(㎡)公摊率套内售价(元/㎡)升后售价(元/㎡)租金(元/㎡·月)售后总价(万元)1F522450%30000380101209928.212此时,1F总销金额:99282120,建面平均售价:19005,套内平均售价:38010第2页共5页第1页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共5页此时,我们以6㎡进行单铺计算:铺面总价年返租回报每月返租回报折合为每㎡返租回报228060元18244.8元/年1520.4元/月253.4元/月·㎡此时,每㎡租金差距为253.4-120=133.4元返租5年,单铺租金差距累计为133.4×12×5×6=48024元而此时单铺总价已经比价格升幅前多买了:228060-180000=48060元即使在5年以内租金水平恒定为120元/月·㎡不增长的情况下,依靠此笔多销售的金额,亦可弥补资金缺口。此时,我们再替客户算笔帐:铺面总价年返租回报每月返租回报首期付款贷款总额每月月供款228060元元18244.8元/年1520.4元/月92060元13.6万1493.55元/月此时客户每月盈余为:每月返租回报-每月月供款=1520.4元/月-1493.55元/月=26.85元/月若一次性支付两年半租金,则实际首付为:92060-18244.8×2.5=46448此时对于客户,首付不到5万,即可认购首层铺面,因此具有一定的吸引力。对于2F,比较集中的铺位总价为21818×120=2618160至21818×200=4363600,根据现场积累的客户情况来看,已经有3—5组客户具备此购买力,但是普遍反映价格偏高,因此建议给予购买大面积客户较大的优惠(9.2至9.5折)促进销售。3F目前已经有来自成都的客户提出整体购买,从现场客户反映的情况来看,普遍反映出对古玩城未来经营的担忧,价格为第二考虑因素,因此在维持均价的情况下,通过较为优惠的政策出租/出售给龙头店带动整层的销售应该为开盘前的首选思路。4F目前亦有客户提出整体购买,中原建议应体现出与三楼的价格差异,理性定价,争取开盘前能够与更多有诚意购买的商家谈判。特别说明:由于考虑到实施优惠政策后,仍须保持原定均价不变,故须在升幅价格中提升两个百分点,即为最终执行价格。如下:楼层一楼二楼三楼四楼销售价格38786222631530610204第3页共5页第2页共5页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共5页3、推售步骤...

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