营销策划(定搞)VIP专享VIP免费

第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共44页第一部分营销策划总体思路一、营销主题1、秋水名墅利益点整合与展开2、秋水名墅品牌的价值塑造3、通盛房产品牌价值观整合二、营销目标1、对物业形态进行较详尽的描述，塑造通盛·秋水名墅的强势品牌；2、传达通盛房产的价值观念；3、通过营销推广为项目争取顺利消化产品，并取得经济效益与社会效益的双赢。三、营销重点通盛·秋水名墅的市场推广运作是在产品定位与市场营销基础上，所形成的与目标消费者之间的沟通策略和沟通技巧，它是产品与营销策略在推广中的延伸与发展。项目的营销推广运作重点表现在以下几个方面：1、对产品的实质性因素的利益点整合；2、对产品的实质性因素转化为有利于传播的概念；3、对产品的差异性特点整合，以及转化为有利于传播的概念；4、将产品的非实质性因素的发掘提炼为具有市场号召力概念；第2页共44页第1页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共44页5、对推广形象与诉求因素的选择。四、营销主题定位1、对项目营销推广主题概念的整合；2、对项目产品做框架性地推广。第二部分市场分析一、杭州别墅深入分析就本项目的营销策略而言，对区域别墅市场的基本判研很关键，我们主要结合上一阶段的市调报告，集中对区域市场别墅的营销主题及卖点进行深入分析，然后才能对项目营销策略的制定提供可靠的市场依据。1、区块划分1）之江旅游度假区区块区域简介：该区域是杭州别墅发展最早的区域，区内拥有众多的著名的旅游景点及高档配套设施如之江度假区、西湖高尔夫球场、宋城、未来世界等，人文气氛浓厚，配套齐全，交通便利。在1993－1995年期间开发的梦湖山庄、常安山庄等楼盘主要为外销房，销售情况并不理想。到上世纪90年代末期，随着新西湖花园、九溪玫瑰园的开发和热销，该区块的别墅炙手可热，整个区域的别墅供应量不断加大，涌现了如南都高尔夫、爱都枫丹白露、云栖蝶谷、万安景月湾等诸多别墅项目。之江旅游度假区是杭州目前高档别墅最第3页共44页第2页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共44页为集中的区域，该区域的别墅单价普遍在7000元／平方米以上，单套总价基本在200－400万元之间，并且不乏像九溪玫瑰园、南都·西湖高尔夫这样的顶级别墅。该区域的主要客户是杭州的私营企业主，大型企业的高级管理层以及省内其他地方的私营业主，并且有部分海外客源。经典个案分析西湖高尔夫别墅位置：杭州之江路200号发展商：浙江南都集团有限公司基地参数：基地面积：170亩；总建筑面积：3万平方米；总户数：78户。销售价格：别墅均价9000—15000元／平方米销售指数：佳楼盘营销主题：居住文明的极至；绿海中的翡翠综合评述：项目地处西湖高尔夫球场中央，周边拥有宋城、未来世界、六合塔等，周边交通便捷，商业配套齐全，开发商主要借助高尔夫文化的高贵特征，致力打造出“高尚、运动、健康”的形象，所以其营销主题也恰到好处的点出了这一特征，完美地塑造了高尚社区的品牌形象，同时在建筑产品上注重细部元素的精致追求，规划讲求自然和谐，将社区完美地融入到高尔夫球场这个大环境中，提高项目的附加价值，“绿海中的翡翠”当之无愧，从而使其成为杭州乃至全国有名的高尔夫别墅楼盘之一，其每套售价在400万元以上，最高达到1200万元/套。而且其也受到了海外在杭人士的青睐，成为了杭州第一个面向全国和第4页共44页第3页共44页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共44页海外销售的国际化楼盘。之江度假村区域别墅楼盘一览表物业名称建筑面积（㎡）主力面积（㎡）销售均价含花园价格（元/㎡）营销主题云栖碟谷62000平方米250—3008000—10500象蝴蝶一样美丽的生活爱都枫丹白露38000250—3508500—1100枕五云青翠，览梦湖绮丽万安景月湾39500/180亩200—3007500—9500错过了星星，不能在错过月亮2）银湖区块该区域主要依托纯自然山水条件如国家森林公园午潮山，离市区较远，空气质量好，交通也较为便利，有02省道、杭州饶城公路等，但具体旅游景点一般...