2008年9月3日海口HAIKOU写在前面海口市圣地·亚哥广场营销策划提案产品建议受贵司委托，对海口市商业状况进行市场调查。我司本着客观、深入、有效的原则对目标区域进行了针对性的调查研究分析在调研的基础上，结合我们的操盘经验，对贵司圣地亚哥广场项目提供了营销模式方面的建议，用作双方共同探讨，为本项目的定位论证以及营销推广等方面提供决策参考依据。第一部分市场一、海甸区域的介绍海甸岛位于海口的北部，面积13.8公里，常住人口10余万，是海口的城中岛，岛中城，是与海口市三桥相连的市区重要的组成部分，与海口最繁华的商业区仅一水之隔，海甸岛没有一座工厂，是海口环境最好、空气最清新的集星级酒店，顶级度假社区及大学教育为一体的迷人的岛中岛。海甸岛是一个四面环水的小岛，岛上南北走向的和平路和人民路，与东西走向的海甸一路至六路泾渭分明。人民大道与和平大道，这两条主干道有首显赫的差异，人民大道上以私房居多，多为旧房及出租房，居住人口相对杂乱，而和平大道则大多为这几年新盖的商品房，多以长住及度假为主。在商业方面，海甸二路至四路，由于常住人口相对集中，能够支撑这一区域的商业经营，所以该区域的传统商业红火，业态较全，但经营规模较小，主要集中在三路一带。一般为统一产权的自营物业。第1页产品建议五东路的东端即将竣工的海新大桥，将跨南渡江支流横沟河，连接海甸岛与新埠岛，海甸五东路有望全线贯通，东起燕泰大酒店，西至世纪大桥，世纪大桥与五东路的全线贯通，将大大缩短到国贸区域的路程。沿岸修路，驱车看海，海甸岛北部的环岛路及一个千亩白沙门生态公园，建设国际顶级度假外滩。而配套这一块，海南大学、景山学校、环岛实验小学、环岛泰得大酒店、金海岸罗顿大酒店、燕泰大酒店等五星级酒店，南国超市、旺佳旺超市、银谷苑酒吧一条街，海达路饮食一条街等商业休闲设施及白沙门海滨浴场一应俱全。所以海甸岛不仅是居住、度假的人间天堂，随着海甸北区域各楼盘的建成，住户的增加，带来更多的人流，支撑商业的基础—购买力就得到大幅的增长，商业未来的发展极具升值潜力。二、海口商业分析由于海甸岛的商业分布零散，虽然经营业态全，但是规模普遍偏小，对贵司项目的参考性并不强，因此我司从海口的商业现状进行分析，对成功的商业地产进行合理借鉴，规避项目操作当中的风险。1、海口商业的现实自建省以来，经过10多年的发展，海南已经形成了三亚、博鳌、海口等的西线带状特色区。而作为省会的海口也同样经历了海南建省以来的十年沉浮。其中作为城市重要经济活动表现的海口商业也几度变迁，经历了由得胜沙（解放西）——明珠——国贸间的转换。短短10多年，商业圈的发展也可谓与时俱进，在海口发展的历程中也曾经或仍然在社会经济生活中发挥着较为重要的作用。但是短短10多年的三度转移却也描绘了海口商业混乱的无奈现实。（1）人均商业拥有量的饱和。据统计２００6年时海口人均商业面积约为1.0平方米，而在行政区划调整前，海口人均商业面积超过1．3平方米，远高于国内平均水平甚至发达国家的标准。特别是今年海口又推出了部分大型商业，如宜欣商业广场、潮流视窗、新外滩复兴城、南亚广场、万国商城、上邦百汇城等，海口商业体量已经过大且还在不断增加。（2）商业地产回收周期的逐渐拉长。曾几何时，海口出现了返租等系列销售模式也成就了其成为海口商业地产的必杀计，但其投资回收周期的逐渐拉长却已经成为不容质疑的事实。曾经的年投资回报（仅返祖）达到了10%，仅此回报就可以10年收回投资。可是在去年入市的商业项目里的投资第2页产品建议回报却降到了7%，静态回收周期也拉长到19年。同时各商业项目的每期推售量也在极力控制（如宜兴商业广场仅推出了其七层中的两层，南亚广场也仅推出了其五层中的两层的部分，而上邦百汇城是只租不售），即使在这样的情况下销售速度仍然较慢。2、海口商业的运营现状：从城市功能布局以及在社会生活中的作用来看，海口商业大致可以划分为四大商业地带：明珠、国贸、得胜沙（解放西），滨海四大商圈，其几乎聚集了海口的所有规模商业企业。但是由于其前期功能定位以及城市规划的混乱，却...
