第1页共22页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共22页西安龙腾世家营销策划案一、西安市房地产市场分析二、南郊区域市场房地产分析小结:1、针对项目周边的情况来看,许多的项目存在户型间隔和户型面积比例不当,比如说,2房房2厅或1厅的单位,其面积是90-110平方米之间,而3房2厅或1厅的单位,其面积是130-170平方米之间,这种户型间隔和户型的面积配搭是不实用,造成“无意识”的浪费,而这种浪费是购房者无法主导的,无法主控的。建议:在户型设计方面,做足实用,户型的设计方面紧凑些,可以为客户节省购房费用,降低房款的总价,同时可以降低购房的入户门槛。故建议可以考虑在产品的设计方面,40-85平方米之间,可以做成2房2厅或1厅1卫的单位,(其中大2房的单位考虑在65-85平方米之间,小2房的单位考虑在40-65平方米之间,)85-110平方米之间,可以做成3房2厅2卫或3房2厅1卫的单位,(其中大3房的单位考虑在95-110平方米之间,小3房的单位考虑在85-100平方米之间,)2、项目周边的项目多是高端产品,比如是豪盛时代华城,中天国际公寓等项目,不论从产品还是产品的市场定位、形象定位等方面,都是走高端路线,加上项目的工程实施阶段,品质不断的呈现,客户接受的程度越第2页共22页第1页共22页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共22页来越大,很难震撼或冲击其项目形象,故避其锋芒,另辟出路,走产品差异化的道路。建议:此项目定位不宜走高端路线,适合走中端层面,在项目的形象上,可以走中高方向。所以在各种户型的配比比例方面可以考虑:大3房的95-110平方米之间,占25%。小3房的85-100平方米之间,占45%。大2房的65-85平方米之间,占20%。小2房的40-65平方米之间,占10%。3、综合项目所在的区域的产品概况,单体设计多以1梯2户/1梯4户/的设计为主,甚至中天国际公寓A/B两栋楼以1梯9户设计,其产品在考虑通风和采光方面,还存在有产品设计的缺撼,整体的确产品均好性不强。建议:产品的单体设计方面,可以考虑1梯4户/1梯6户的设计,如工字型或蝶型的设计,可以充分的考虑到各个单元的通风采光方面的问题。4、项目区域周围的竞争对手的主题形象不是很活跃,楼盘的个性不是很突出,只是注重楼盘的形象高档次,但在项目的表现元素不是很丰富多彩,缺乏产品的灵动性。建议:项目的形象走中档线路的同时,赋予项目的主题灵魂---知尚型的艺术社区,贯穿其个性化的元素,排他性的属性,独特性的气质,赢得目标客户群的口碑效果,同时树立项目形象和品牌效应。比如在外立面的设计上可以通过时尚的色彩来演绎,配合项目内的园林小品景观,做些抽象的小品雕塑,融观赏性、思考性、运动休闲在一起。5、区域内的竞争对手,在项目的推广中,推广的路线显得不时鲜明,而且在整个思路的把握上,不是很系统性,尤其是中天国际公寓的项目推广上,整体广告效果把控不好,售楼不运用的是绿色,而楼书和宣传单张第3页共22页第2页共22页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共22页用黑色,整体的效果偏离。建议:在项目的推广中,走中青年人的年龄特征,在注重主题的同时,可以在整体的效果上,以沉稳、时尚、有文化气息、有中产阶级格调、同时又具跃动的风格。三、项目分析1、项目的优势:区域优势:项目地处南郊西高新区域,是整个西安市的购房首选区域,而且项目所在的地方是太白路和科技路交界处,又临南二环路段,东往含光路、朱雀大街、长安路一路通达,西接高新路可贯通南北,是西高新区较为理想的地段。地段优势:位于太白南路和科技路的交汇处,两面临主要的干道,西北面紧临西安科技大学附中的宿舍区,居住的氛围浓厚,临街有较强的商业价值,此地段宜商宜住宜投资。同时对项目的推广上有无法比拟的广告效果。交通优势:位于太白南路和科技路的交汇处,南来北往,东西穿梭的公交线路多,而且班次频繁,如此506、35、311、205、210、503、34、14等线路的车可以任意到达市区的任何地方,站台就在门口,交通便捷如意,方便自如。周围配套成熟:项目所处的地段是西高新配套较为完善的...