香江豪庭房地产营销管理执行方案VIP免费

第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共49页香江豪庭营销执行方案胜杰地产全程营销策划工作室时间：2008.1.22方案提纲：第2页共49页第1页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共49页一．竞争对手情况梳理二．目标人群定位三．营销总体策略四．媒介策略及广告费用预算五．营销推广演绎第一部分：竞争对手情况分析1．滨江楼盘情况列表指标\楼盘名称锦天滨江(二期)滨江国际廊桥水岸中慧第一城君临半山区位滨江路中段滨江路中段滨江路末端懂家湾步阳路北侧兴涪路（金科旁）规模13万方17万方一期4.5万方60万方（其中一期23万）6万方品牌一期已初步树立重新树立强一般一般形象与推30万平米城市滨时尚金科10年伴山伴水领袖400第3页共49页第2页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共49页广江高尚生活社区国际化礼遇故乡一生一城城市江山洋房景观中庭景观(山水园林)中庭景观（巴里岛风情）巴里岛风情山水溪谷北欧风情配套好一般差好一般产品面积区间舒适舒适紧凑与舒适舒适舒适了解到的户型：两房:88.47三房:124.35四房:138.36两房:88-99三房以上:130-240两房:71-91三房:98-143两房：86.15-99.59三房：97.18-153.53四房：143.22-207.54五房：180.03115-185产品特色入户花园,大阳台跃层（顶跃）空中院馆大阳台江景比例(含侧看部分)80%不明确75%二期少部分可观江景70-80%价格中等偏上不明确3300元/平米不明确不明确2.滨江路楼盘的优劣势比较及项目存在的机会点：从上表滨江路的楼盘情况可以看出：滨江路项目的开发均具有一定的规模性，同时楼盘也各具特色，而这些特色又主要突出江景、小区景观、产品三方面。江景方面：锦天、滨江国际、金科及本案都有各自的优势；景观方面：锦天滨江、中慧第一城，都以山水园林为主题，金科廊桥水岸、第4页共49页第3页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共49页滨江国际花园则以巴里岛风情为主题，君临半山则以北欧风情为主。本案占地相对较小，景观主题性不明晰，打造的近600平米观江亭将是一大特色。产品方面：空中院馆、错层、跃层、洋房等，让竞争更加激烈。而项目在产品上可谓比较紧凑，设计多元化。另外本案与其他项目在形象上存在差异化，如何将港式生活的方式落到实处，让消费者亲身的体验，将是项目销售的重要保障因素之一。同时，项目所处的区位有得天笃厚的优势，据滨江路成熟区域，享老城区及周边（两江国际、锦天、滨江餐饮街）的配套。因此：江景、形象定位（港派生活）、成熟区位（风尚滨江）、产品的紧凑与多元化（院馆、跃层，雅仕公馆），是项目的核心利益点。3.项目的营销推广执行阶段重点考虑的要素：第5页共49页第4页共49页港派生活（感性和理性诉求，在消费者心理形成印象，另外通过活动让其深刻体验。）风尚滨江（滨江路成熟区域，通过规划展览及销售人员的销售说辞），雅仕公馆（紧凑产品，院馆跃层等多元化设计总价底，选择面广）有差异化且可增强竞争力的三要点编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共49页注：江景资源，考虑到项目3号楼与1号楼看江的不同，在宣传上有所差异，三号楼则强调区位、形象、产品，一号楼则多江景资源。第二部分目标人群定位1．前期客户积累情况：从前期积累的客户情况，了解到客户基本上认可项目所处的区位，很多滨江附近的拆迁客户都在关注客户，而这些客户基本上都是第一次居住。看重江景资源,面积选择较多的就是94.5和80.78平米的户型。2．目标客户群定位：第6页共49页第5页共49页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共49页第三部分营销总体策略1．营销目的：树立项目形象，提升项目市场地位，实现理想的销售目标。通过现场销售组织与客户接待，系列广告宣传，传递项目的形象“滨江明珠，璀璨人生”以及项目核心要素“江景、风尚滨江、港派、雅仕公馆”，在消费者心里树立项目形象，提高知名度，为客户的积累做好准备，最终促进项目的销售。2.传播对象：主要针对个...