扬州市房地产市场调查报告一、扬州市房地产发展的经济背景1．城市土地和人口状况扬州市土地面积6634平方公里，其中市区980平方公里（2001年前市区不包括邗江区，土地面积仅为148平方公里）。2003年末，全市户籍人口万人，比2002年增加万人，增长%，全市人口密度人/平方公里。其中，市区户籍人口为万人，比2002年增加万人，增长%，人口密度为1125人/平方公里。2003年，全市外来人口万人，占全市户籍人口的3%，其中市区外来人口万人，是市区户籍人口的%，外来人口的比例相对较小。2004年，扬州全市户籍人口为万人，比上年增加了万人，增长%。（2004年为快报数据，下同）2003年，扬州全市地均产值975万元/平方公里，在江苏省长三角地区8个城市中最低。但其市区地均产值比较高，达3063万元/平方公里，高于苏州市区同期地均产值，这说明其城乡经济发展的差异程度还比较大。根据初步统计，2004年扬州全市地均产值为1188万元/平方公里，同比增长了%。2．宏观经济的基本发展情况过去由于交通不便利等原因，扬州经济的发展速度一直比较平缓，1995~2002年，扬州市国内生产总值年均增幅为%，相比江苏省其他主要城市，发展速度显然缓慢一些。2003年起，扬州市国民经济开始出现快速增长的势头，全年国内生产总值为亿元，同比增长%。2004年，扬州市国内生产总值为亿元，同比增长%。2004年，扬州市第一产业增加值为亿元，增长%，占全市国内生产总值比重的%；第二产业的增长速度是同期三次产业中最快的，全年增加值为亿元，同比增长%，占全市国内生产总值%；第三产业发展则相对比较平稳，当年增加值亿元，同比增长%，2000~2004年5年间的年均增幅为%。2003年，扬州市人均GDP为14300元，同比增加%。2004年人均GDP达17345元，同比增长%。虽然2003年和2004年扬州市国民经济增长速度明显加快，但与同期长三角地区其他城市相比，其经济发展仍处于比较落后的位置，其中2004年人均GDP指标比仅一江之隔的镇江还低%。表一1995~2004年扬州市国民经济增长情况单位：亿元、%1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年国内生产总值比上年增加第一产业增加值比上年增加占比重第二产业增加值比上年增加占比重第三产业增加值比上年增加占比重资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）2002~2003年，扬州市固定资产投资的力度明显加大，2002年投资额为亿元，比上年增长25%；2003年投资额为亿元，较2002年又增长%，增长幅度创近10年来新高。其中，房地产开发投资的快速增长，对全市固定资产投资增速的加快有很大的拉动作用。2002年，全市房地产开发投资额为亿元，增长%；2003年达亿元，增长%，占同期全社会固定资产总额%，所占比重较2002年上升个百分点。根据初步统计，2004年全市固定资产投资完成亿元，增长%，继续保持较高的增长态势。资料来源：扬州统计年鉴（2004年为快报数据）3．城市建设发展现状2002年，扬州全市基本建设投资力度开始加大，全年投资额为亿元，增长%；2003年达亿元，同比增长%，占当年全社会固定资产投资的31%。从城市道路状况来看，2003年，扬州全市道路长度为1221公里，比上年增长%，道路面积1539万平方米，同比增加%；其中市区道路长度和面积分别增长%和%。同期全市人均道路面积为平方米，其中市区人均道路面积平方米；全市路网密度为公里/平方公里，市区为公里/平方公里。由此可见，市区道路状况改善的同时，郊区道路状况也有很大提高。城市道路正不断向外围扩张，不但有利于提高郊区经济的发展速度，而且为房地产投资增加了许多亮点，市区外围土地增值潜力不断提高，更具有开发价值。但市区路网密度仍较低，需进一步改善。2004年，扬州市基本建设投资达到亿元，同比增长%。当年的交通运输基础设施建设方面有了很大突破，首先，上半年铁路的开通，彻底结束了扬州无铁路交通的历史，使扬州连接其他城市的路变得畅通了很多；其次，上半年城市建设和环境综合整治完成投资26亿元，改造道路19条，约45公里，进一步完善了城市公共设施；再者，总投资近60个亿的润扬大桥将在2005年上半年全线竣工，使得公路运输不再需要摆渡过长江...
