第1页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共38页『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓可行性研究报告可行性研究报告目录第2页共38页第1页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共38页第一章项目分析及评价一、项目名称二、地理位置三、交通状况四、周边景观五、周边配套六、主要技术、经济指标七、研究结论第二章项目投资环境和市场研究一、深圳市国民经济发展概况二、深圳市房地产市场概况三、福田中心区区域发展状况及前景第三章项目价值SWOT评估和战略选择一、项目SWOT分析二、项目市场开发战略选择三、市场竞争者分析四、目标市场选择及特征五、产品定位六、价格定位第四章项目开发进度安排一、项目分期开发二、施工横道图第五章投资估算及资金筹措一、投资估算第3页共38页第2页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共38页二、资金筹措三、资金投入及使用计划表第六章销售收入、成本费用估算一、经营收入、销售税金及附加估算二、总成本费用的估算第七章财务评价及敏感性分析一、利润估算二、偿债能力分析三、赢利能力分析四、项目不确定分析五、社会效益及影响分析第八章附件第4页共38页第3页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共38页第一章项目分析及评价一、项目名称『卓越·时代广场二期』商务写字楼、酒店公寓二、地理位置原祈年酒店地块位于深圳市CBD中心区南区，东临CBD中轴景观带和中心4路，南接福华三路和会展中心，西面紧挨卓越时代广场和荣超国际商会中心，北面毗邻福华路、地铁一号线和香格里拉酒店。三、交通状况位处深圳两大城市主干道之间，通过金田路和益田路相连通；而且与地铁一号线直接相通、地铁四号线近在咫尺，畅通于机场高速和广深高速、关内外、各口岸之间；地下与地铁相通，地上二层与时代广场和商会中心通过空中连廊相接；整个立体交通状况十分便捷。四、周边景观该项目东面是深圳CBD南中轴城市景观带，被誉为“城市客厅”；向北可以远眺莲花山、市民中心广场美景。五、周边配套该项目周边聚集着深圳CBD最密集的写字楼群；矗立着香格里拉、喜来登、丽思卡尔顿三座五星级商务酒店；会展中心和购物公园地铁出入口；南面是各类会展不断的亚洲最大的会展中心；毗邻的CBD北区的政务资源也可便利的服务。第5页共38页第4页共38页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共38页六、主要技术、经济指标主要技术经济指标总用地面积（㎡）9834.4建筑用地面积(㎡)8729总建筑面积（㎡）111119.13容积率规定容积率8.134其中地上建筑（㎡）84463.30调整容积率8.589地下建筑（㎡）26655.83停车位473个建筑基地面积（㎡）8375.47建筑密度85.15%总建筑面积（㎡）111119.13㎡规定建筑面积79993.95㎡其中商业面积19996.92㎡办公面积29998.49㎡酒店面积29998.54㎡核增建筑面积4469.35㎡架空层面积4469.35㎡地下建筑面积26655.83㎡其中地下车库21719.28㎡设备机房4936.55㎡主要经济指标销售收入（单位：万元）2，607，458，660利润总额（单位：万元）1,413,599,663所得税（单位：万元）212,039,949净利润（单位：万元）1,201,559,713投资回收期（单位：年）2年净现值(NPV,I=6)(单位：万元)718，275，184财务内部收益率（FIRR）54.75%七、研究结论1、项目建设将提高中心区的整体形象高度，加快促进中心区商务分为的形成，刺激在该区域内的商务办公需求，从而有力地推动中心区以及深圳市经济的发展，并且为深圳城市化发展建设增添一道新的风景；2、项目以创新以及高档的开发理念和商务美学化的方式打造福田CBD又一高品质、高标准、不可复制的高档商务写字楼以及酒店、商业配套项目。写字楼定位以“科技、生态、环保、节能”为主题，酒店定位为“Boutiqueapartment”主题的产权酒店，以及良好的商业配套必将在中心区形成良好的办公商务氛围；3、项目命名为『卓越·时代广场二期』，延续卓越集团一贯的开发和品牌建设理念，充分结合福田中心区写字楼的商务文化气息，严格按照该地域规...
