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景谷宾馆项目前期市调报告.doc景谷宾馆项目前期市调报告昆明妙行投资咨询有限公司二零零六年十二月目录第一部分：市场调研概述第一节：市场调研序言……………………………………………………………………3第二节：市场调研的目的………………………………………………………………3－4第三节：市场调研的方法…………………………………………………………………4第二部分：景谷经济宏观环境第一节：景谷概况…………………………………………………………………………5第二节：景谷经济概况……………………………………………………………………5第三节：景谷城市规划及发展方向………………………………………………………6第四节：本部分小节………………………………………………………………………6第三部分：景谷房地产概况及发展趋势第一节：市场概况…………………………………………………………………………7第二节：主要区域及板块及发展趋势…………………………………………………7－8第四部分：项目周边环境及地块分析第一节：区域人口现状及发展分析………………………………………………………9第二节：区域周边环境及地块分析…………………………………………………10－12第五部分：目标消费者调研第一节：住宅消费者调研……………………………………………………………13－15第二节：商业地产消费者调研………………………………………………………15－17第六部分：市场调研结论及建议第一节：市场调研结论………………………………………………………………17－19第二节：项目规划、定位建议………………………………………………………19－21结束语：…………………………………………………………………………………21附：竞争楼盘个案分析…………………………………………………………………21第一部分：市场调研概述第一节：市场调研序言景谷宾馆项目市场调研小组于11月月25日——12月2日对景谷县城主要区域进行抽样式的问卷调研，对景谷城区大小宾馆、主要在售项目、竞争对手作调研，同时与消费者、及在售楼盘销售人员进行房地产市场全方面沟通，并与景谷·百汇城项目组人员交流了对景谷宾馆项目的看法。景谷宾馆项目规划已初定方案，即将步入开发阶段，此次市调只是对具体的商住规划比例，户型设计建议、比例微调及对小区景观进行建议。目前主要工作侧重于该项目上市后的市场营销方面，而本项目区域位置特殊性且在当地体量较大，如何规避风险，确保项目成功开发，我们必须面对如下课题：一、景谷城市宏观环境；二、景谷城市规划；三、景谷房地产市场现状及发展趋势（住宅、商业）；四、景谷商业网点规划；五、市场主要在售项目调研（住宅、商业）；六、竞争对手及市场潜在供应量分析；七、项目区域环境及地块调研；八、主要目标消费者调研；九、宾馆调研（宾馆效益，入住客源、入住时间周期）；本市场调研报告旨在围绕但不限于上述问题展开，通过对数据、资料的整理、分析，得出市场调研重要结论，从而提出对项目发展有建设性的建议。第二节：市场调研目的本次对景谷城区进行房地产市场专项调研，最终目的是在充分搜集、了解景谷房地产市场有关数据的基础上，从动态角度分析景谷房地产市场现状及发展趋势，从而论定项目在本区域的发展及潜在机会，为项目进行市场定位、产品力提升提供有效支持，并为项目制定合理的产品力提升和营销策略。为此，组成了专业调研小组对景谷城区进行细致而深入的市场调研工作，通过对相关调研数据及资料的收集整理，进行了多次深度讨论与专业分析，最终形成本报告，力求对景谷的房地产市场做到深刻、精确的认识，为项目开发运作提供有效的建议。第三节：市场调研方法一、资料搜集通过文献资料及网络搜集有关景谷宏观经济、城市规划及房地产市场发展状况等有关资料。二、实地走访调研主要针对在售项目、潜在竞争楼盘、区域环境及景谷城区大小宾馆进行调查，通过市场调研小组人员走访获取第一手市场资料。针对被调研对象或被调研楼盘，市场调研小组事先设定好问题，以消费者或购房者身份获取所需资料。采用访谈形式，对景...