上海高档住宅市场研究绪言1、研究背景和目的上海汇宁花园房地产进展有限公司拟开发建筑徐汇区淮海西路汇宁花园高级住宅及商务公寓项目。为全面、深入、系统地了解市场供求和竞争状况，对上海市中高档次住宅市场有明确的认识，邀请上海中原物业代理有限公司市场研究部对上海市高档住宅市场（不墅、公寓、服务式公寓）的现状和以后的进展趋势进行研究，从而为项目提供有针对性的定位和营销组合等进展建议。2、研究内容及范畴汇宁花园地处淮海西路黄金地段，从项目规划等方面情形来看，应定位为高档住宅项目，考虑到目前上海市高档住宅市场的进展状况、区域分布的集中度等方面，拟将研究的对象和区域范畴作如下界定：研究内容上海市高档住宅市场现状上海市高档住宅市场供求推测项目进展建议研究范畴将均价在8000元人民币/平方米以上的物业为此次研究的对象将目前上海市高档公寓及服务式公寓（均价在8000元人民币/平方米以上）集中的黄浦、卢湾、徐汇、静安、长宁、浦东小陆家嘴等六个区域作为此次研究的区域范畴关于不墅将不限定区域范畴，仅考虑价格因素（均价在8000元人民币/平方米以上）。3、研究方法及要紧研究指标本报告在实地调查基础上，要紧采纳时刻序列分析、项目类型分析、典型案例分析以及趋势分析推测等方法。采纳的要紧研究指标详见列表。类不编号指标定义住宅供应指标1竣工量某时刻段内，已建成完工的住宅物业的总面积2供应量某时刻段内，刚启动开工的住宅物业的总面积。即竣工量住宅需求指标3吸纳量当年住宅物业的竣工量与空置量变化之差，反映当年住宅市场的吸纳情形4空置量某年度末住宅物业经初始登记一年后未售出的建筑面积5空置率某年度末末所有住房的空置量与全部住房存量的比例，即：住房空置率=商品住房空置量/全部住房总量住宅价格指标6区域平均租金某区域内住宅物业在某一时刻段内租赁价格的加权平均值7物业平均租金某住宅物业在某一时刻段内租金总额与租出总面积的比值8区域平均售价某区域内某住宅物业在某一时刻段内销售价格的加权平均值9物业平均售价某住宅物业在某一时刻段内可供出售的总建筑面积的单位面积成交价格4、本报告的差不多结构本报告共有以下三个部分组成，分不为：第一部分：上海高档住宅市场第二部分：项目进展建议第三部分：附录1：上海高档住宅典型案例分析附录2：上海高档住宅市场存量统计数据附录3：上海高档住宅市场供需统计数据附录4：上海高档住宅市场租售价格统计数据附录5：上海高档住宅区域市场供求量推测方法第一部分上海高档住宅市场一、上海住宅市场综述上海住宅市场的经济环境日前中国社科院公布的中国都市竞争力调查报告显示，上海在都市综合竞争力、资本力和科技力的排名中，均位居全国首位。《财宝》周刊近期的一项调查数据也反映，跨国公司在中国设置地区总部的选址时，上海较其他大都市更具有吸引力。2001年上海国民经济连续、快速、健康进展，全年实现国内生产总值（GDP）达4950.84亿元，同比增长10.2%，高于全国2.9个百分点。其中第二产业实现增加值2355.53亿元，比上年增长12%，对经济增长的奉献率达到56%；第三产业实现增加值2509.81亿元，比上年增长8.7%，对经济增长的奉献率为43.5%，其中尤以房地产业的增长为最。居民人均收入大幅提升，都市和农村居民家庭人均可支配收入分不12883元和5850元，同比增长9.9%和5.1%。居民收入水平的稳步提升，加之房地产税、费、利率调低，有效拉动都市的住宅消费。1999年《财宝》论坛、2001年APEC会议、2010年世博会等这些极具阻碍的国际性经济集会也将其会场设在上海，种种迹象表明，通过近10年的快速进展，上海已成为中国经济进展的龙头，其经济地位不管在国内依旧在国际都得到了专门大提升，并吸引着越来越多国内外投资商和企业的目光。孕育在如此一个国际化大都市中，上海住宅市场有着得天独厚的优势。上海住宅市场历史回忆近年来，中国的房地产业作为国民经济一个新的增长点进展迅速，住宅市场更是经历了一个从无到有的进展过程。通常认为房地产产业的运行与国民经济进展有着唇齿相依的紧密联系。90年代初期至今，上海住宅市场进展并非一帆风顺。在通过了一系列大起大落之后...
