按揭购房产的处理2006-6-16“所谓按揭是指购房者向开发商购买房屋时，先预付购房款的一部分（一般为30%-50%），其余房价款向银行贷款，而以购房合同项下的房地产及其相关权益抵押给银行做为还贷的保证，并由开发商为购房者作担保的行为”，根据《房地产抵押（按揭）合同》、《楼宇按揭贷款合同》规定，购房者必需履行以下义务：1、将房地产抵押登记证明连同契约正本交贷款行执管。2、期房交付后，三个月内办理房屋过户手续，取得《土地使用证》、《房屋所有权证》和《房屋他项权证》，直接将三证交贷款行保管（此时开发商的担保责任解除）。3、自费为抵押的房产办理保险，保险期不短于按揭期，投保金额不低于抵押物总值，并以贷款行为第一受益人，将保险单交贷款行持有。4、未经贷款银行书面同意，买房者不能对房产进行出租、出售、拆除、改建、再行抵押或以其他方式处分抵押物。5、每月按时归还本息，逾期则按天数加收罚金。6、结清全部贷款本息、罚金和应负担的各项费用后，会同贷款行向原抵押登记机关办理注销抵押登记，收回《土地使用证》、《房屋所有权证》及保险单。根据以上资料，按揭购房产，应该属于贷款购买房产，每月支付给银行的款项，分为本金和利息两部分。所以，房产价款部分（预付的30％-50％加上每月支付给银行的本金）作为原值入帐，每月支付的利息，由于房产已经达到预定可使用状态，应进财务费用。办理好过户手续时借：固定资产（预付款+每月支付的本金总和）贷：银行存款（预付款）长期借款（每月支付的本金总和）每月支付本息时借：长期借款财务费用贷：银行存款房产证抵押在贷款银行，并不影响企业确认该固定资产，企业取得了土地证等产权依据，就可以确认为企业的资产，但由于涉及到抵押，严格的话，需要在报表上针对该资产的抵押情况做披露，以揭示财务风险。按预收款计征营业税的会计处理2006-6-29:39页面功能【字体：大中小】【打印】【关闭】财政部1993年12月25日颁发的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）第二十八条规定：“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”按预收款计征营业税的会计处理方法，目前主要有两种。本文以某房地产开发企业为例，就其会计处中理存在的问题作一探讨。假设：某房地产开发企业A公司采用预收款方式销售不动产给B公司，销售价格1000万元。1998年2月收到B公司支付的预收款400万元；1999年1月，A公司与B公司进行结算，A公司开具销售发票共计价款1000万元，当月B公司又支付500万元，尚有100万元留待以后支付（这里仅考虑营业税，其他相关的税金及附加省略）。[方法一]将按预收款计征的营业税，直接计入“应交税金”科目。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款40000002、按预收款计算缴纳营业税时：借：应交税金－应交营业税200000贷：银行存款2000003、1999年1月与B公司结算，销售不动产的销售收入全部实现，并按开具的销售发票全额结转经营收入：借：银行存款5000000预收帐款4000000应收帐款1000000贷：经营收入100000004、按实现销售收入的全额计提应交营业税，并缴纳1999年1月的税金即后期营业税的差额：借：经营税金及附加500000贷：应交税金——应交营业税500000借：应交税金——应交营业税300000贷：银行存款300000上述这种会计处理方法虽然符合现行的有关规定，但值得商榷。首先，房地产开发企业在收到预收款时，所预交的营业税，在会计处理中只反映已交数，未反映应交数，会造成企业一段时期“应交税金－应交营业税”科目期末数为负数。其次，房地产开发企业的开发经营周期一般都较长，几年未能实现销售收入的相当普遍，倘若某企业既有正常销售计征营业税，又有按预收款计征营业税，还有多交营业税或者享受税收优惠政策需退税的如果在会计处理反映已交数，不反映应交数，不能真实反映企业税金的应交、未交和多交等情况。[方法二]将按预收款计征的营业税，计入“递延税款”科目。具体会计分录如下。1、1998年2月收到B公司预收款时：借：银行存款4000000贷：预收帐款40000002...
