房地产业宏观调控背景盘点VIP免费

2006年房地产业宏观调控背景盘点一、宏观经济环境：国内外需求增长强劲，可持续性较好自2001年以来，随着居民生活水平提高，居民消费结构升级带动产业结构升级，工业化进程加快和城镇化率快速提高，使中国经济进入了以住房、汽车、电子通讯、能源和基础原材料业较快发展的新一轮增长周期。其中，房地产、钢铁、水泥等行业投资迅猛增长，带动整个固定资产投资快速增长。2004年1-2月份固定资产投资完成额增长53%，经济运行中出现了新的不平衡，能源、运输供应紧张，居民消费品价格指数(CPI)开始走高(6月同比上涨5%)，中国经济运行出现偏热的迹象。进入2006年以来，国内消费需求旺盛。社会消费品零售总额增幅稳步提高，在一季度同比增长12.8%的较高水平上，上半年进一步提高到13.3%，剔除价格因素，较上年同期提高0.4个百分点。消费结构升级活动比较活跃，6月份，限额以上批发和零售业商品类零售额中，建筑及装潢材料类增长24.4％，通讯器材类增长25.5％，汽车类增长27.7％。近年来，随着经济的较快增长，城乡居民收入增长较快。2003-2005年，城镇居民家庭人均可支配收入年均增长8.76％，农村居民人均纯收入年均增长5.76个百分点，较1990-2005年年均增长率分别提高0.96和1.16个百分点。2006年上半年，全国城镇居民人均可支配收入5977元，扣除价格因素，实际增长10.2％；农民人均现金收入1797元，实际增长11.9％。考虑收入增长、储蓄增长和汽车、住房需求的潜力，预计未来消费结构升级仍然比较活跃，消费需求将持续旺盛。另外，消费结构升级有力地带动了工业化和城市化步伐加快，创造了广阔的投资空间，拉动投资需求持续旺盛。从经济周期的有关研究看，2006年投资增长保持较高水平。国内外需求增势强劲，可持续性较好。从需求、特别是投资需求看，未来经济增长有进一步加快的可能。二、房地产业制度改革与政策调整从2003年下半年开始，房地产业在发展过程中出现了部分地区房地产投资过热、房价上涨过高的现象，尤其是在上海、杭州等长三角地区，房价涨幅超过10%，成为此轮宏观经济偏热的一个象征。其根源在于体制、机制的缺欠。一是房地产市场已经放开，但相应的制度没有建立和完善，市场机制不能有效发挥作用。二是大部分土地以协议方式转让，不能反映真实地价，土地资源不能合理使用。三是资金使用成本低。这些因素导致需求和投资动力旺盛，市场难以有效调整。2004年4月，为遏制房地产投资过快增长势头，国务院连续出台一系列政策对房地产业进行宏观调控。（一）1998年城镇居民住房制度改革全面推进，有关住房的分配、供应、市场、金融、物业管理、中介、行政管理和调控等七个体系的改革全面启动，取消了实行40余年的住房福利分配制度，代之以货币化分配；明确了居民住房产权的私有化和住房获得渠道的市场化，调动了居民购房积极性，居民住房需求开始集中释放。（二）国家对房地产业发展的政策支持，从供求两方面促进了房地产业的快速发展。从“九五”初期开始，为扩大国内需求，中国政府将住宅作为居民新的消费热点，给予优惠房贷、减免税等政策支持，鼓励购房，刺激了住房消费。同时作为经济增长的支柱产业，国家对房地产业的持续发展给予包括放宽商业住房信贷规模控制，实行预售房制度，整顿取消部分行政事业性收费项目等政策支持，促进了房地产业快速增长。2003年与1999年比，房地产投资完成额年均增长24.5%，高于同期固定资产投资增速7.3个百分点。三、房地产市场发展迅速，部分地区房价涨幅过大我国房地产业的发展始于1998年的住房分配制度改革，此后房地产市场发展迅速。从2002年年起，我国的一些中心城市房价开始迅猛上涨，并且房价上涨开始向中小城市蔓延。一时间，全国各地房价涨声四起。在这种情况下，央行出台了《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》即“121号文件”，要求各商业银行不得对“四证”不齐的房地产项目发放任何形式的贷款；同时要求房地产开发企业申请银行贷款时的自有资金(指所有者权益)应不低于开发项目总投资的30％。121号文件虽然在房地产界引起强烈反响，但同时各地房价仍继续上涨。2004年央行宣布加息，国土资源部发布《关于继续开...