住宅小区业主自治组织建设工作方案为加强我市住宅小区业主自治组织建设，充分发挥业主自治自律作用，提升物业服务和城市社区治理水平，根据《省物业管理条例》《业主大会和业主委员会指导规则》《市物业管理办法》和《关于党建引领红色物业助力精致社区建设的意见》等有关规定，结合我市实际，制定本方案。一、指导思想按照“党建引领、行业指导、基层主抓、业主参与”的原则，着力推进住宅小区业主自治组织建设，加强业主自治自律，理顺物业服务关系，促进住宅小区由前期物业服务向业主自治物业服务转变。二、目标任务由市物业主管部门负责行业指导，市民政等相关部门协同，镇区和社区居委会具体落实，坚持关口前置、摸清底数、倒排计划，实行“挂图作战、销号管理”，力争XX年年底前完成全市住宅小区业委会的组建工作，并实现业委会党组织全覆盖，进一步理顺物业服务关系，构建社区党组织领导下，居委会、业委会和物业服务企业共同参与协商议事的“四位一体”机制，加强物业服务监督，化解矛盾纠纷，做到“小事不出小区、大事不出社区”。三、实施步骤第1页共6页（一）制定工作计划。由相关镇区组织社区居委会对辖区范围内的住宅小区进行全面摸底，制定工作计划，符合条件、未成立业委会的住宅小区，要在年底前健全业委会组织和党组织，实现业委会全覆盖。业主大会召开和业委会成立（改选）工作计划应当报市物业主管部门备案。（二）整合物业区域。鼓励以社区为基础，实行区片制、街区制物业管理。列入20XX至XX年改造计划的老旧小区，相关镇区要根据改造计划，划定大片区物业管理范围组织召开业主大会、成立或改选业委会。其他宜实行区片整合的住宅小区，由社区居委会按照上述原则处理。（三）加强组织实施。已纳入“工作计划”的住宅小区，相关镇区要及时督促社区居委会组织召开业主大会。成立（改选）业委会、理顺物业服务关系等应当纳入业主大会议事内容。（四）实行备案管理。业委会应当自成立（改选）之日起30日内，持法定资料，向相关镇区和市物业主管部门备案。业委员成员党员比例和党组织建设纳入业委会备案要求。（五）强化党的建设。业委会成立（改选）之后，应当在社区居委会的组织下，成立党支部或党小组，强化党第2页共6页的建设。业委会成员的党员关系应当转入业委会或者所在社区居委会的党组织。四、工作要求（一）业委会由3人以上单数组成。在成立或改选过程中，重点吸收常住（连续两年，每年累计居住时间在半年以上的）业主中的社区“两委”成员、党员业主、楼长等担任业委会成员候选人。新增和换届的业委会党员比例不低于60%。业主大会可以选举业委会轮候成员。业委会成员长期缺位、不能履行职责的，由轮候成员根据得票顺序依次递补。（二）存在违章搭建、侵占楼道、毁坏绿地等不法和不文明行为，不按时缴纳党费、物业服务费、水电费或住宅专项维修资金等不模范履行义务行为的业主，不得担任小区业委会、物业管理委员会、环境和物业管理委员会的成员候选人。（三）采取书面征求意见方式召开业主大会的，已送达征求意见书或者无法送达但已在物业管理区域和业主所在楼宇内公告，业主不参加投票或反馈书面意见的，其投票权数是否可以计入已表决的多数票数，由管理规约或者业主大会议事规则规定。（四）住宅小区户数低于500户或者居住面积低于5万平方米，以及镇区联席会议研究决定的住宅小区，可以不组建筹备组，由社区居委会组织区楼长、业主代表，采取第3页共6页集体讨论、书面征求全体业主意见等形式，成立或改选业委会、理顺物业服务关系。（五）不能或者暂未成立业委会的住宅小区，可以由镇区牵头组织成立物业管理委员会，代行业委会职责，指导监督日常物业服务工作。物业管理委员会可以单独成立，也可以由环境和物业管理委员会下设物业管理委员会。社区居委会、环境和物业管理委员会或物业管理委员会等应当根据业主大会或者业主集体表决决议，代行业委会职责，代位签订物业服务合同，理顺物业服务关系。（六）没有成立社区居委会的镇，由镇政府负责组织召开业主大会，并负责监督日常物业服务工作。不能或者暂未成立业委会的住宅小区，由镇区牵头组织成立物业...
