第1页共4页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共4页精释审理房屋登记案件若干问题的规定最高人民法院于2010年11月18日发布了《关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(下称《规定》)。为正确理解适用，对其主要内容说明如下：一、受案范围建设部《房屋登记办法》(以下简称《办法》)规定了两类房屋登记行为，一是房屋登记，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。两类行为都符合行政诉讼法关于受案范围的规定，故此《规定》第一条将两类行为及相应的不作为纳入受案范围。关于房屋登记排除司法审查的问题，司法解释规定了三种情形：(1)根据有权机关法律文书所为的房屋登记。此种登记并非基于登记机构的独立意志，此类诉讼既无助于权利救济，又徒增司法负担，故《规定》第二条第一款予以排除。具体有两种情形，一是按照具有确权效果的人民法院判决、仲裁委员会的仲裁书、人民政府的征地决定作出的房屋登记行为。其上位法依据是物权法第二十八条规定。二是根据人民法院等有权机关作出的协助执行通知书作出的房屋登记行为，登记机构受到有权机关文书效力的拘束。(2)换证、补证及更新登记簿。根据《办法》第二十七条规定，房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，可以申请补发。另外，样式修改也会带来更新登记簿的问题。这些行为是否可诉?经常产生疑问。按照《规定》第二条第二款，如果上述行为没有改变原登记，则系重复处置，不可诉;反之则可诉。(3)历史遗留问题。基于法不溯及既往原则，《规定》第二条第三款规定，行政诉讼法施行前的房屋登记行为不可诉。房屋灭失、房屋登记行为被登记机构改变(包括注销、变更、撤销等)，以及房屋登记在其他案件中作为定案证据，是否影响可诉性?我们认为，原登记在前两种情形下仍可能损害利害关系人，故此应当给利害关系人保留救济机会。第三种情形涉及对最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》(下称《若干解释》)第四十四条第(十)项规定关于“诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉”的理解问题。我们认为，应为不羁束，因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。鉴此，《规定》第三条规定认为上述三种情形并不影响登记的可诉性。二、债权人的原告资格债权人起诉转移登记的资格问题，各地要求明确的呼声比较强烈。我们认为，债权人一般没有原告资格，因为债务人转让房屋可获对价，对价仍可还债，并不影响债权。不过，一概否认并不妥当。至少以下四种情形应予承认：第一，以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。买卖双方办理预告登记后，房屋买受人的债权就由普通债权变成了优先债权。按照物权法第二十条第一款，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，债务人再次转让已作预告登记的房屋，房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理，则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。第2页共4页第1页共4页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共4页第二，房屋为抵押物且转让未经抵押权人同意。物权法第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意，同意则意味着放弃提出异议的权利;二是转让未经抵押权人同意，但债务人已经代为清偿，债权消灭，抵押权亦随之消灭，自然没有起诉资格;三是转让未经抵押权人同意，且抵押权仍然存在。抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的保护，自然有原告资格。第三，法院对房屋采取强制措施。需要符合以下两个条件：(1)强制措施以保障债权实现为目的。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，无原告资格。(2)法院已通知房屋登记机构...
