香港地产百年VIP免费

第1页共84页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共84页《香港地產業百年》（原載馮邦彥著三聯書局）一、长江实业李嘉诚创办长江实业，祖籍广东潮安，1928年在家乡出生，11岁时因日寇侵华，随父母举家南迁香港，15岁时因父亲病逝被迫辍学外出谋生，很快成为出色的推销员。1950年，李嘉诚以5万元创办长江塑料厂。「长江」的取名，以李氏的解释，是「长江不择细流，才能纳百川归大海」。50年代末，李嘉诚因经营有方，成为香港有名的「塑料花大王」。李嘉诚早在1958年已开始看到香港地产业前景，当年他在港岛北角购地兴建了一幢12层高的工业大厦度，命名为长江大厦，作为进军地产业的第一步。此后，李嘉诚将制造业赚取的利润陆续投入地产，相继此角、柴湾、新界元朗等地区与建工业大厦，规模愈来愈大。当时，投资房地产者大多以「孖展」(Margin)的方式进行，花钱购地只付30％现金，其余70%向银行借贷，风险颇大，地价一下跌就支第2页共84页第1页共84页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共84页撑不下去。然而，李嘉诚持有充裕资金，既不用向银行借贷，亦可从容发展、趁低吸纳。60年代中期，香港先后爆发银行危机和政治骚动，地产市道陷入空前低潮。李嘉诚看准香港地产业的无限量前景，并不为一时的调整而忧虑反而利用这千载一时良机，大量吸纳被贱价拋售物业，一举奠定日后在地产界大展鸿图的基础。70年代初，李嘉诚决定全力发展地产，他于1971年6月创办长江地产有限公司，1972年改名为长江实业（集团）有限公司，将投资重点转移到房地业。当时，正值香港股市进入大牛市时期，李嘉诚把良机，及时将长实上市。长实法定股本为2亿元，实收资本8,400万元，分4,200万股，每股面值2元，以每股3元价格公开发售1,050万股新股，集资3,150万元。1972年11月1日，长宾正式在香港挂牌上市。当时，长实的规模和实力均显不足，只有35万方呎出租楼宇，且大半是工业大厦，每年租金收入仅390万元；此外有7个地盘在兴建中，其中4个地盘为全资拥有。长实上市时预期年度利润为1,250万元，但由于期间地价、楼价大幅上升，长实在上市后第一个年度获利4,370万元，相当于预算利润的3.5倍。第3页共84页第2页共84页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共84页长江实业自1972年11月1日在香港上市后，即利用股市进入大牛市、股价上升的时机大量发行新股集资。1973年，长实就公开发售新股5次，总数达3,168万股，用以收购地产物业，以及泰伟、都城地产等公司的股权。其中，1973年12月，长实以每股6.30元价格（比上市时每股3元上升逾一倍），登行新股1,700万股，集资逾1亿元收购都城地产其余50％股权，即以1700万股新股换取皇后大道中励精大厦利德辅道中环球大厦，使每年租金收入增加八、九百万元。1975至1983年间，长实又先后公开发售新股8次，总数达32,072万股，相当于公司上市时总发行股数的7.6倍，藉以筹集大量资金去收购地产物业或公司股权。其中，1981年1月，长实透过发行新股664.64万股，就取得利兴发展39.3％股权。透过连串供股、发行新股，长实的资产规摸迅速壮大。1972年11月长实刚上市时，市值仅约1.26亿元，但到1981年底，市值已增加到78.77亿元，在香港股市中成为仅次于置地的第二大地产公司。长实上市后即利用发行新股作为工具大规模集资，并趁地产低潮大量购入地皮物业，先后购入及兴建轩尼诗道8幢旧楼、皇后大道中联成大厦一半权益、观塘中汇大厦、皇后大道中励精大厦和德辅道中环球大厦等。1974年，长实与第4页共84页第3页共84页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共84页加拿大帝国商业银行合作，组成加拿大怡东财务公司，第一次将外资引入香港按揭市场。同年，长江实业向李冠春和冯平山家族旗下的华人置业购入位于中区毕打街的华人行，并与汇丰银行合作重建华人行，作为集团的总部所在地。这时，长实的实力已深受汇丰银行、加拿大帝国商业银行的重视。1975平，长实趁香港经济不景、地产市道低迷再次作重要扩展。当年它以8,500万元的低价，向太古地产购入北角宝马山道...