第1页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共15页中国正在重蹈日本地产泡沫破灭覆辙前言、日本房地产泡沫的基本特征1、日本人文地理概况2、日本房地产市场概况3、日本房地产泡沫的基本特征一、房地产泡沫发生时的背景1、日本的城市化进程已经接近尾声2.土地价格的阶段性表现及其原因3、日本宏观经济面的变化4、金融自由化二、房地产泡沫的形成及扩大1、日元国际化和低通胀导致扩张性货币政策的实施2、金融自由化导致金融机构行为扭曲3、企业行为的扭曲4、人口再次向三大都市圈迁移，东京成为金融中心5、金融加速器机制起到推波助澜的作用三、房地产泡沫期间的调控政策1、土地政策2、货币政策四、房地产泡沫的破灭直接原因有效需求与有效供给关系发生逆转五、房地产泡沫破灭后日本政府采取的政策1、泡沫的代价2、泡沫破灭后日本政府采取的外汇政策六、日本房地产泡沫的启示第2页共15页第1页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共15页前言、日本房地产泡沫的基本特征1、日本人文地理概况如图所示，日本由1都1道2府43县组成。日本有三大都市圈，即东京圈(包括东京都，琦玉县，千叶县和神奈川县)，大阪圈(包括大阪府，京都府和兵库县)和名古屋圈(包括爱知县和三重县)。三大都市圈囊括了六个最大的工业城市，即东京市、横滨市(属于东京圈)、大阪市、京都市、神户市(属于大阪圈)和名古屋市(属于名古屋圈)。1985年，日本人口1.21亿，面积37.8万平方公里，人口密度达到325人/平方公里，其中三大都市圈人口占日本总人口的比重达50.5%，但是面积占比仅10.4%，三大都市圈人口密度高达1578人/平方公里。同年，日本城市化率达到76.7%，城市化进程进入稳定发展阶段。其住房自有率达到59.5%。2、日本房地产市场概况日本采取住宅分类供应，低价公房调节住房市场价格的机制。由地方政府及住宅公团建设公营住宅，出售或出租给中低收入阶层；由私营发展商提供商品房，满足中高收入阶层需求；政府通过低价公房来调节住房价格，1966-2000年，新建公营住宅占全部新建住宅的比例达45%左右。住宅金融公库为地方政府及住宅公团提供建房资金，为所有居民提供个人住房抵押贷款，其资金来源主要是财政拨款和邮政储蓄贷款；1960年后民间金融机构开始参与个人住房抵押贷款业务。日本实行土地私有制，一般情况下，家庭是土地的净出让方，而政府和企业是土地的净买入方。企业是土地价格上涨的最主要推动者。在1985-1992年，日本企业购买了价值45.97亿日元的土地，而家庭出让土地的收入高达83.42万亿日元。3、日本房地产泡沫的基本特征(1)特征1泡沫巨大1984年到1988年，东京都宅基地的资产额由149万亿日元升至529万亿日元，增加2.6倍。东京都宅基地的资产增加额是同期日本GDP增加额(72万亿)的5.3倍。(3)特征3跌幅大、时间长第3页共15页第2页共15页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共15页1986年到1991年，日本六大城市地价上涨2.07倍，CAGR为25.2%；1992年泡沫破灭之后，日本地价持续下降14年，直到2006年才有所回升；2007年底，六大城市土地价格仅相当于1991年高点的27.7%；绝对价格也只相当于25年前，也即1982年的水平；一、房地产泡沫发生时的背景日本房地产泡沫的形成和扩大，离不开当时日本所处的特定历史环境。因此，在分析日本房地产泡沫的扩大机制之前，我们首先看下在1985年以前，包括土地市场在内的日本宏微观经济的情况。1、日本的城市化进程已经接近尾声战后日本在创造举世瞩目的经济高增长奇迹的同时，也创造一个至今无人打破的城市化发展纪录1947年到1965年，仅仅18年的时间，日本城市化率由33.1%提高到68.1%，年均提高1.94个百分点，年新增城市人口约228万人。其中1947年到1955年，城市化率每年提高2.9个百分点，城市人口每年增加305万。到1985年，日本的城市化已经达到76.7%，日本的城市化已经接近尾声。2、1980年代以前日本土地市场情况“土地神话”(1)土地价格的总体趋势与快速城市化相伴的是土地价格和房价的快速上涨。这在日本形成了所谓的“土地神话”。土地神话是指土地价格的上...
