第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共39页沈阳城建地产北陵项目策划书第2页共39页第1页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共39页策划书架构及流程示意文本目录第一部分：本案所处市场环境分析第二部分：本案竞争能力分析第三部分：项目定位第四部分：本案核心概念设计第五部分：本案产品策划建议第六部分：本案营销策划建议第七部分：VI系统建立第八部分：创意表现提报市场取证项目定位产品策划营销策划核心概念设计市场取证VI系统建立第3页共39页第2页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页共39页第一部分：本案所处行业环境分析一、宏观房地产市场分析06年度小户型住宅产品80-100平方米全线热销。3000-3800元/平方米的中档楼盘大量入市，市场竞争较为激列。部分城郊结合部区域依靠价格优势及地铁概念迅速形成置业热点。近期有关专业人士预测07年度沈阳房地产市场有近8%的增幅，预测市场形式乐观。品牌开发商动作频频，有阳光100、万科地产、理想新城等项目的启动作为佐证。消费市场对于配套设施更为关注，近户型、景观要素后，配套设施是否完善，也成为消费市场的重点考察要素之一。第4页共39页第3页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页共39页小结推测04-06年度的小户型、中低档项目在经过市场全面吸引后，对于供需市场均将面临重新洗牌，“需”因“供”的过度放量而变得更加成熟及理性，居住舒适度及特色必将重新成为市场首要要素。再者中档盘小户型产品市场再大量放水后，基本上以充分满足了23-28岁年龄段人群的有效需求，逆向思维分析，中高端消费市场几进没有新品供应其有效需求被无意识压制，有待进步得到释放。消费市场出现较大缺口，宜迅速进入，抢战先头份额。二、区域板块市场环境分析本案地处于洪区，大二环路以北按沈阳土地等级划分可将其划分为四类用地，基础设施薄弱，人文状况稍差，购买能力有限，对于高档项目，板块市场自给能力过于低下。阶段板块市场较有特点，供应放量集中，即新增量项目与存量项目的入市周期错位，区域内房地产项目较多却无法形成正面对抗，竞争强度几近为零，脱离集体炒作，区域无法形成热度就是必然的结果。区域内竞品仅“富丽阳光”品质较为突出也具备规模及品牌开发能力，但项目运营能力过差，性价比反成劣势。销售压力较大，预计未来会有拥大放量，应给予一定关注。区域板块价格指数平均价在2800-3200元/平方米左右。区域市场80-90平方米产品的全线热销不仅反映了沈阳整体房地产市场供需状况，同时也折射出区域的购买能力及项目的开发水准不足的特点。第5页共39页第4页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页共39页另据实地对市场的走访，来自皇姑区的行政机关公务员以超过区域原住民的绝对比例升为区域项目的第一目标客户群。小结区域虽尚未形成置业热点，但人文环境拥有一定基础，配套设施较为成熟，大型居住区形象初具，却缺乏“老大”统领，无法树立鲜明旗织。此外即便陵东系产品加之“华海雅馨苑”也无法在未来形成大体量产品供应，区域竞争强度较小，如何吸引板块以外消费市场关注形成销售规模突破是未来板块市场突破瓶径的工作重点。第二部分：本案自身竞争能力分析一、项目自然情况项目暂代名:城建地产北陵项目.第6页共39页第5页共39页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页共39页所处行政区域：沈阳市于洪区境内，二环路以北.四至范围：东侧为市政规划路，南至二环金山路，西侧为鸭绿江北街，北至陵图路.项目整体建筑面积：65万平方米/其中一期占地面积30万平方米.项目整体占地面积：46万平方米/其中规划建设用地31.46万平方米，保留绿化用地14.54万平方米。容积率约2.12二、项目宗地状况现项目宗地内拥有部分自然状况良好的林带，林地西部保留了原地块内的一所鱼塘，现水质状况较好，水量相对稳定。现阶段除小部分棚户区及小型厂房外，地面以基本拆迁完毕。...
