第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第1页共16页南京房地产统计分析与泡沫估计第一章概论1.1房地产1.1.1房地产的含义在现代社会中，房地产是人类赖以生存的基本条件，是人类一切经济活动的载体和基础，是人类智慧和劳动的结晶，是社会进步的表征。经济学意义上的房地产，是现代社会的重要资产之一。它不仅表现为一种物质存在，具有使用价值，更表现为一种权利——人们拥有财产的权利。房地产经济活动的实质就是其权属（即产权和使用权）的运行过程。所以，现代社会广泛存在着房地产所有权市场、使用权市场、抵押市场和租赁市场。社会学意义上的房地产，不仅只是经济发展的载体和表征，更具有社会、文化、传统和制度等社会学内涵。近年来，我国城市居民在职业收入、消费、价值取向、行为方式方面的分化明显加快，房地产形态的变动就是诸如社会阶层分化、贫富差距扩大、生活质量差异和意识形态变化等问题在房地产业的集中反映。房地产结构的分化促进了人们工作和居住区的等级划分和职能分化。可见，房地产业不仅有其特有的经济关系，还包含丰富的社会关系。1.1.2我国房地产业发展存在的问题自2000年以来，我国房地产业进入了新一轮的高速增长周期，土地价格和房屋价格大幅度上升，房屋交易量爆炸式增长，有力的促进了国民经济的发展，但也存在诸多问题，主要表现为：地方政府主导房地产市场，导致高房价；房地产共同利益集团形成，抵制中央政府的调控政策；住房保障不完善，导致商品房需求盲目扩张；城市规模迅速扩大，中心城区的交通日益拥挤；过度郊区化导致居住空间分化，社会矛盾激化。1.1.3南京房地产业基本情况和全国一样，进入上世纪90年代以来，作为现代服务业之一的房地产业在南京得到了快速增长，逐渐成为南京经济中隶属于服务业的一个重要新兴产业，对促进相关产业的发展、拉动经济增长、改善城市面貌、提高人们居住水平正在做出重要的贡献，发挥巨大的作用。第2页共16页第1页共16页编号：时间：2021年x月x日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页共16页虽然与我国其它一些城市相比，南京房地产业起步较晚，但南京市人口密度较高，特别是城墙范围内的老城区，人口密度超过了北京，加上老城改造和新城开发步伐的加快等等，给南京市房地产行业的发展提供了充实的市场基础。特别是1998年以来，南京市通过彻底停止实物形式分房，让市场成为商品房屋资源配置的唯一手段，使得房地产业在生产、流通以及物业管理等各环节都得到了较快的发展。从1990年到2007年的17年间，南京房地产业增加值年平均增速达近21%，在14个服务行业中，仅次于信息传输、计算机服务和软件业，位居第二。“九五”期间，房地产业增加值占南京服务业增加值的比重为5.4%,“十五”期间，这一比例进一步上升到7.45%。虽然在整个服务业中，南京房地产业所占比例还有限，但毫无疑问的是，房地产业正在成为推动南京经济发展的新动力。1.2房地产泡沫1.2.1房地产泡沫的定义根据前人定义，房地产泡沫是房地产的市场价格，相对于它的一般均衡价格，出现的较长时间的、非平稳性的、向上的偏移。也就是说，房地产泡沫的破灭是房地产的市场价格，向其一般均衡价格的突发性的、贯通起始点的回归过程。1.2.2房地产泡沫的运行过程任何一种资产的泡沫都有其形成和破灭过程，房地产泡沫也不例外。纵观历史上著名的房地产泡沫，如日本、中国香港、我国海南地区等，其运行过程可分为无泡沫理性涨价阶段、泡沫形成阶段、非理性膨胀和恶化阶段、巅峰和突然破灭阶段、信心崩溃和价格非理性下跌阶段以及市场平静、价值回归阶段。在此过程中，不光房地产市场的投机者会遭受某种程度的损失，严重情况下，对国家整体经济运行业会造成非常严重的影响。日本90年代初期的经济危机作为前车之鉴，每一个关注中国房地产业发展的人都不应忘记。第二章南京房地产业的统计分析改革开发以来，尤其是98年取消住房实物性分配政策以来，我国房地产业取得迅猛发展，房地产投资总额、房屋竣工和销售面积均大幅度增长，有力地改善了我国居民的居住环境，提高了居民人均居住面积和居住质量。房地产业逐步成为...
