第0页共28页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第0页共28页城市CBD房地产发展的动力机制研究第1页共28页第0页共28页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第1页共28页内容摘要:本文通过对东莞CBD启动过程的分析,讨论了城市CBD发展的动力机制问题。本文认为,聚集机制和城市规划是城市化进程,是CBD发展动力体系的两个方面。城市规划为CBD发展创造了适合企业需求的外在条件,这些条件有助于吸引企业和人口的导入;产业聚集机制主要是通过聚集效应带来的收益,引导第三产业在CBD区域自我复制,使第三产业在CBD聚集的持续动力。CBD是城市产业集聚到一定阶段的产物,同时由于CBD建设又是一个主观能动性很强的行动。因此,决策CBD是否建立,必须仔细考察城市经济和产业发展情况,包括经济聚集张狂、主要产业集群发展状况、企业结构状况、产业布局等等。只有第二产业集群产生扩散效应时,大规模的CBD建设才有可能进行。由于城市CBD规划超前性、产业升级的缓慢性,因此在CBD启动期,企业导入很有可能是相对不足的。这时,聚集效应和城市规划带来的强烈升值预期所引起的投资资本导入,是推动CBD建设持续进行的重要资金来源。第2页共28页第1页共28页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第2页共28页关键词:CBD产业聚集机制产业升级结构分化规划第3页共28页第2页共28页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第3页共28页引言对于正处于社会转型期的中国人来说,CBD似乎承载了与财富有关的种种梦想:最高档的写字楼,最昂贵的公寓,最出风头的建筑,还有最有钱的人和他们最靓的车。在日益强调国际接轨的今天,CBD---正在成为中国城市发展的一个新的浪潮。截至目前,全国超过40个城市开始建设和筹划自己的CBD,他们包括北京、上海、广州、深圳、南京、武汉、青岛、杭州、东莞等。CBD的概念受到了地方政府和地产运营商的高度追捧,因为从商业角度看,它几乎成了聚宝盆的现代代名词;单就CBD这个概念,就先天注定了其近乎天价的土地出让金和楼盘售价。在大规模进行CBD建设的浪潮中,我们不禁要问:如此众多的城市建设CBD是否是必要?它们是否满足了CBD建设和发展的必要条件?促进CBD发展的动力因素有哪些?CBD发展的规模、速度保持多少比例比较适合?CBD在城市空间转型中的演化过程是如何的?本文的主旨就是通过对已具有一定雏形的东莞CBD发展的动力机制和演进过程的分析,来探讨以上提及的CBD规划、建设、运营中的一些主要问题,希望能够对未来CBD的建设和发展提出一定的理论和实践的指导建议。一、CBD特征、功能研讨(一)概念释义CBD是英文centralbusinessdistrict的缩写,中文译为中央商务区。CBD起源于社会学对城市空间结构的分析。1923年美国社会学家E.W.伯吉斯以芝加哥为研究对象,提出了同心圆理论。其主要内容是城市的社会功能环绕中心呈同心圆结构,其中的核心区叫CBD,由此向外依次为转运区、低收入阶级居住区、中产阶级居住区和高收入阶级居住区,共五个圈层。位于五个同心圆圆心的CBD被伯吉斯定义为零售、办公、俱乐部、金融、宾馆、剧院等高度集中地,城市商业活动、社会活动、市民活动和城市交通的核心。在其理论中,伯吉斯赋予CBD三方面的性质,首先,CBD是城市结构的核心,容纳了功能层次最高第4页共28页第3页共28页编号:时间:2021年x月x日书山有路勤为径,学海无涯苦作舟页码:第4页共28页的行业并行使与之相关的职能,是城市交通骨架的枢纽地区。其次,它与城市发源地紧密相关,甚至是城市最早的建成区。第三,在仍将继续由内向外的同心圆城市扩展中,CBD将在较长时期内保持其中心和控制地位。由伯吉斯的定义可以看出,CBD概念在初创时指普遍意义上的发达工业社会的城市中心区。后期,随着世界经济正由工业化社会步入信息化社会,经济一体化进程加快,CBD概念从原先的城市空间概念转为经济概念。CBD概念发展也越来越高档化,逐步成为区域、乃至全国、甚至全球具有影响力的金融、商务等办公聚集场所,如纽约、东京、悉尼、巴黎、香港等,城市的商务办公职能已成为区...